房贷拖延 有金融风险

政府这几年大力「打炒房」，喊着要让「住者适其屋」、实现「居住正义」。但市场现实却走向另一个方向：房屋交易时间被大幅拉长，资讯严重落后，若价格下修过快，金融风险恐怕难以控管。自住购屋者本应是政策最该照顾的群体，如今却在这样的环境下成了最大的牺牲者。

正常的房屋交易流程是签约、用印、完税、过户、交屋五阶段，若购屋者在此期间向银行申请房贷，则有审核、鑑价、对保签约、抵押权设定、保险与拨款等程序。过去房屋交易从签约到拨款交屋大致上3、4周就能完成，如今却需时约3个月、甚至有长达半年的案例。

在申贷的银行端，房贷审查严格、额度紧绷而出现申贷排拨现象，甚至核贷却拨款延迟、拨款前又重新审查、审核遭拒得另找别家银行。而移转过户的代书端，卖屋者也会要确认是否购屋者有足够的自备款，且银行也同意贷款，才愿意签约让代书启动移转过户，已非过去常见的同时启动作法。

这背后带来的后果不容小覷，对买卖双方的风险而言，开始签约与完成交屋时程过长可能让交易破局；对银行而言，恐怕是一开始鑑价与几个月后拨款时的价格完全不同，金融风险反而升高。市场倚赖的实价登录成交资讯到公布原本就落后3个月，如今更可能落后半年至9个月，市场失去透明度下价格判断难以准确。因此，若只依赖政府实价登录的「过期数字」，政府与市场都可能做出错误判断。

目前房市已逐步冷却，房价下修已是预期，但问题不在于「会不会跌」，而是「跌多快」。若价格下跌无法及时反应，银行体系将面临高风险。政策虽然压抑需求，却也可能在不知不觉间累积金融风险。央行在限贷之余，更需要注意这种因资讯落后而产生的副作用。

这些年政府「打炒房」，但政策却倒打一耙让自住购屋梦更遥远，目前不少自住购屋者已陷入困境。房贷审核门槛越来越高，购屋者不仅要接受更高利率，还常被迫绑买保险或理财商品。交易时间拖长，买卖双方的变数也增加，安居梦想愈发遥不可及。这样的政策，到底是在打击炒房，还是在打击自住？

（作者陈明吉为国立政治大学财务管理学系教授、黄琼莹为国立政治大学商学院信义不动产研究发展中心研究员）