海纳百川》「住房回购」不易扭转楼市下行趋势（易宪容）

中国楼市危机举世瞩目，不仅影响今年中国经济的稳增长，也给面临下行中的世界经济带来巨大阴影。所以，今年以来中国政府密集地发布了一系列救楼市的调控政策，先是放松各种限购令、限贷令，然后下调住房按揭贷款利率、降首付、降税费、提升公积金贷款额度等，但出台了这样多的救市政策似乎没有扭转中国房地产市场的局面，即使刚刚过去的「十一」黄金周，中国新建商品房成交仍然处于低迷状态。

面对近一年来一直处于低迷状态的中国楼市，地方政府不得不再行使「回购商品房」的大招。比如，最近苏州市政府宣布拟收购一万套住房。在地方政府看来，使用「回购商品房」大招，可为一石三鸟，即可以解决房地产开发商所急需的流动性短缺问题，化解房地产开发商的债务危机，也可以提振当前房地产市场的信心，让购买住房重新进入市场，同时回购的住房将可用作安置房、保障房或人才房，化解一些城市居民住房困难的问题。所以，有人憧憬「回购住房」大招就如2020年新冠疫情爆发之后美联储所实施的无差异QE政策（不仅在市场上购买国债，也购买企业债），这是「中国楼市版的QE」，它同样可启动中国的房地产市场。

中国楼市版的QE

据《每日经济新闻》的报导，近日来多个地方政府为稳楼市也使出了「回购住房」的大招，都准备进入市场购买住房。除了苏州之外，还有贵州省、山东济南、浙江湖州、河北邯郸、广东惠州等近20个地方政府，都已宣布了相关政策，总回购住房目标超过10万套以上。不过，要说这些地方政府「回购住房」是「中国版楼市QE」，可能有点夸大其辞。因为，即使这些地方政府回购住房的计划都能够达到。10万套住房不过至多也是1千万平方米住房（以每套100平方米计算），而到今年8月底中国待售商品房面积达54605万平方米，10万套住房仅占要待售商品房面积的1.8%。而真正「中国版的QE」是近些年来中国的商业银行贷款及社会融资总额的快速增长。比如，中国社会融资总额由2007年底的32.13万亿元（人民币，下同），到2022年9月底为360.45万亿元，为2007年底的11.22倍。2007年全年商业银行贷款为36323万元，到2022年1-9月就达到了17.89万亿元，2022年的前9个月就为2007年全年近5倍。这才是中国真正QE，也是中国房地产市场价格推高、房地产泡沫吹大的动力。

还有，退一万步说，假定「回购住房」是真正的「中国版楼市QE」，现在的问题是地方政府所宣布购买10万套住房的计划是真实的回购，还是为了托住房地产市场价格，稳定市场信心的一种宣示呢？也就是说，地方政府回购10套住房的计划更可能是托市的营销方式。只要这种营销方式启动了当地的房地产市场，地方政府马上就会退出住房回购市场。有人就狂言，只要地方政府回购住房，不仅能够稳定房价，让持续下行的房地产调整周期逆转，更可能是又会推高房价，让房价重新进入上涨的区间，恢復以往的繁荣。如果房价上涨，在现有如此之多的购买住房优惠条件下，购买住房者尤其是住房投机炒作者又会如早些年那样涌入房地产市场，并由此形成良性循环，中国房地产市场将全面启动。

不过，这更多的是地方政府推出「回购住房」政府的一厢情愿。这个愿望是否能够得以实现，还得看当前的房地产市场条件。从当前中国的房地产市场态势来看，核心的问题是一年来房价持续下跌（有些城市房价下跌持续了几年），房地产市场的预期完全逆转，再加上「烂尾楼停贷事件」更是把这种房价下跌的预期进一步强化，「房价只涨不跌」和「购买住房就赚钱」的神话已经全部破灭。而且河北廊坊、天津、武汉、东北等城市的房价暴跌的事实及一些购买新房期房者的亲身体验，已经从观念意识到了购买住房的高风险（有可能会倾家荡产），地方政府想通过「回购住房」引诱中国居民再涌入房地产市场并非易事，更何况地方政府「回购住房」目的是托市，中国居民肯定会观察一些时间。在这种情况下，居民不会轻易地随地方政府进入房地产市场的。

回购资金何处来?

当然，即使地方政府「回购住房」是真心实意的，及如果这几个城市的成功后可能会向全国推广。但地方政府的住房回购要得以实施，仍然面对着一系列的巨大障碍。首先，地方政府回购住房的资金从何处来？是来自地方政府财政支出？还是来自中央财政或中国央行等金融机构的支持。因为，美国政府之所以能够从2008年起长期採取QE的政策，最为重要的是美联储可直接入市购买债券，美联储是债市的最后买家。而中国楼市的QE则是或由地方政府或由国有企业购买。就地方政府购买来说，新冠疫情抗三年，大分部地方政府承受沉重的财政压力，再加中国房地产市场正处于下行周期，土地市场交易冷淡，1-7月土地成交价款下跌43%。在这种情况下，不少地方公务员的工资或是减少或是拖欠，地方政府岂能拿更多的资金来回购住房？以苏州为例，2022年一手房销售平均价格大致要到300万元一套。政府要回购一万套住房，就需求300亿元的资金，而苏州市今年上半年财政收入为1201亿元，按年下跌了14%以上。300亿元回购住房资金相当于苏州全年财政收入的12%以上，那么这些钱从何而来？更何况在2022年3月底，苏州市一手房库存达6.4万套，政府计划回购住房仅占其六分之一。经济如此发达的苏州市场尚且如此，那么财政上没有实力的郑州等城市，在资金上短期会更加困难。

可能也有人会想，对于地方政府回购的资金问题，是不是可以用2015年棚改货币化安置方式来解决，因为棚户区货币化安置对启动2015年中国楼市起到了重要作用。2015年6月国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，根据该檔央行推出PSL（抵押补充贷款）创新性政策工具，央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的死循环，从而部分解决了棚改货币化安置的资金问题。全国各国的房地产市场也由此快速繁荣。因此，有人认为这个模式是不是可以在地方政府回购住房的资金运行上重演。这就得看中国央行能够设计出什么样的金融创新工具，最为重要的是两个模式运行的实现条件存在根本上的不同。棚户区货币化安置是处于中国房地产市场上升周期，而目前则处于房地产市场下行周期。房地产市场运行性质截然不同，作为抵押品的土地和住房价格评估也完全不同，一个是优质资产，一个是贬值资产。所以，中国央行要再设计一种金融创新工具给予地方政府回购住房资金上的支持并非易事。或许，中国央行至多创新一个可回购住房资金支持规则，对满足要求的回购住房项目在资金上给予支持。

其次，假定地方政府回购住房不存在资金上的困难，但要实现该计划还是存在不少技术上的难题待解决。一是所回购住房的定价问题。根据各地方公告，它们准备以「合理价」甚至「折扣价」收购商品住房，但是每一个楼盘的区域、住房的建造质量、楼盘景观环境等存在较大差别，对「合理」和「折扣」定义不容易，所以，在没有市场因素起作用的情况下，地方政府回购住房的出价不仅容易受到大眾的严重质疑，也可为政府官员提供了寻租设租的机会。回购住房的低效应难以避免。

还有，哪些楼盘项目的住房可回购？其判定标准是什么？因为，计划回购住房与实际存量待售住房相比所占比重较小，这就意味着地方政府官员对回购住房的可选择性极高。对房地产开发商来说，住房回购是一个有利可图的方式，那么房地产开发商之间就存在较大竞争，而这种竞争既可能有人际关系的竞争，也可能存在利益上的衝突，地方政府要化解这些矛盾并非易事。

可见，在当前的市场环境下，中国房地产市场正处于周期性的下行调整的过程中，房地产市场的预期已经逆转，再加三年疫情让居民购买能力下降，地方政府「回购住房」不可能取得立竿见影的效果，也不可能扭转周期性下行的中国楼市，更何况地方政府住房回购本身就存在不少技术上的障碍。从长期看，中国楼市復甦，更取决于房价向下调整程度，取决于市场预期重新逆转及居民对楼市信心的恢復。

（作者为青岛大学经济学院教授）

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