以房养老或留房养老 高龄化理财术

过去大家常说的「养儿防老」观念早已过时，现今许多社会新鲜人或新婚夫妻，要养饱自己及新家庭就快自顾不暇了，年长者千万别奢望孩子们能主动负担照顾你的后半生。

但如果你年轻时有买房，在老来拥有一间没负债的房子，情况就不一样了。

目前银行有推出三种方案让民眾可以靠房子养老，分别为「以房养老」、「留房养老」及「卖房养老」，协助将不动产资产活化，拿着稳定的现金流，老来无后顾之忧。

第一种方案「以房养老」又被称之为「不动产逆向抵押贷款」，就是将房子向银行做贷款，使银行成为抵押权人，而非所有权人，简言之「房子还是你的，不是银行的」。若有意申办「以房养老」方案，必须先符合两项条件：第一需年满60岁，第二房产权状为单独所有，并没有与人共同持有。除此之外，相关贷款条件说明如下：

1.精华地段估值相对较高，成数保守可贷款到7成。

2.利率较高，比一般正向房贷约多0.5%。举例来说，若一般房贷1.9-2.3%，以房养老方案约落在2.4-2.8%。

3.贷款年期最多30年。

4.办理时继承人须一同见证。

当然若未来子女想继承房子，继承人只需还清跟银行贷款的本金及利息，就有继承房子的权利。若不想继承也不还贷款，银行就有优先拍卖房产的权利，清偿完贷款后，多出来的钱才会留给继承人。举例来说，若「以房养老」方案已向银行贷款500万元，银行拍卖房产达700万元，清偿拿回500万元后，剩余的200万元结余款就会给继承人。

「以房养老」方案可以持续住在里面，在熟悉的家中安享天年，特别要提醒大家的是，此方案的利息是内扣的，所以会逐月越领越少。

第二种「留房养老」主因是传统置产观念，许多父母都会想把房子无债的留给后代子女，银行因而延伸开发出此方案，是一种「包租代管」的方式，银行会收取资产管理费，约年化0.2-0.5%（例如房产价值1000万，最高收取管理费5万），不仅保留房产，还能按月收租。

这方案所有权人必须年满55岁，适合手头有多间房产的民眾，或是子女都在海外，一人独留台湾，想搬到小一点的房子或是安养中心的人，就可以委托银行包租代管，成立信托帐户，每月专款专用拨一笔钱给你作为日常生活所需，或是固定匯入养老中心，特别要提醒的是，因为是委托银行做出租管理，所以此方案是不能住在里面的。

第三种「卖房养老」顾名思义就是把房子卖掉，一次拿回一大笔钱自行运用投资，在此特别要提醒其中风险在于：

1.房产卖掉就没有了。

2.房东不喜欢租房给年老者，可能会遇到租不到房的窘境。

3.有可能老来钱被亲友、诈骗集团骗走了。

4.转投资失利。

5.老的时候子女不想跟你住在一块儿。

政府银行会开始有「用房子养老」的新方案产生，缘由是因为台湾高龄化社会越来越严重，申办年龄、年期设定都是经过审慎评估的，自2013年3月开办以来，核贷业务持续成长，目前已有14家银行可以申办，宅妹相信随着时间发展，未来靠房子过日子的相关配套，肯定会越来越完善的，最后做了一张比较表格提供大家做参考。