房地合一2.0上路 会计师：留意新旧制差异

若土地是在2015年12月31日以前取得，则适用旧制，其个人之土地交易所得免纳所得税；然如经认属经常性、持续性以营利为目的从事不动产销售之营业活动，而视同独资、合伙组织营利事业分配之营利所得，将有课徵个人综合所得税之虞，最高税率为40％。

若土地是在2016年1月1日以后取得，于今年7月1日以后处分，将适用房地合一2.0之新制。而房地合一2.0相较于房地合一1.0，除将房地销售认属短期性应适用较高税率之持有期间由2年延长至5年外，并规划对于认属独资、合伙组织营利事业处分不动产，包括个人买卖房地、以自有土地自地自建或与营利事业合建，应直接课徵个人之房屋、土地交易所得税。

房地合一2.0适用税率依原不动产持有期间，2年以内为45％，2至5年为35％，5至10年为20％，10年以上为15％，并且以自有土地与营利事业合建而土地持有期间在5年以内者，适用之税率为20％，无须视同独资、合伙组织营利事业分配之营利所得。此对于个人以自有土地与营利事业合建销售之税负，可能会有较房地合一1.0减轻之情形。

例如个人甲以2016年7月1日取得之土地与建设公司合建，于2021年6月30日以前销售房地，且符合房地合一1.0认属营利行为而构成营利事业之要件，应计算个人之营利所得课徵综合所得税，最高税率为40％。

然而，若甲是在今年7月1日以后销售房地，由于系适用房地合一2.0，如可无须视同独资、合伙组织营利事业分配之营利所得，而直接课徵个人之房屋、土地交易所得税，则适用税率为20％，其持有土地期间逾10年者，为15％。

最后，叶建郎提醒房地合一2.0对于个人买卖房地及以自有土地自地自建，在按个人课税规定办理时，由于非属与营利事业合建之情形，其原不动产持有期间在5年以内者，仍有45％或35％税率之适用。鑑于土地及房屋课税过程及规定复杂，针对个人从事之不动产交易，是否涉及营利行为及在房地合一2.0实施后之课税影响，宜洽询专业机构意见，以掌握可能的税负并做好交易筹划。