换屋靠重购退税 最高免课房地合一税

财政部南区国税局指出，民眾若是卖掉低价旧屋换高价新屋，可申请适用重购退税优惠，即可核退全额房地合一税。

民眾的自住房地常会随着家庭人口增加等原因而须出售，另外购置新的自住房地，也就是一般所称的换屋。

南区国税局表示，个人重购自住房地只要符合新旧屋皆为自住用途、新旧屋买卖时间在两年内、新屋移转登记后五年内需提出申请等三项条件，即可适用重购退税优惠规定，小屋（低价屋）换大屋（高价屋）可全额核退房地合一税，大屋（高价屋）换小屋（低价屋）则依比例抵税。

首先是新旧房地必须为自住用途，如个人、配偶、未成年子女登记户籍居住，且无出租、供营业或执行业务使用。如果新屋在五年内改作出租、营业或执行业务使用等其他用途或再行移转时，将会被追缴原扣抵或退还之税额。

第二是出售旧房地与购置新房地的间隔时间须在两年内，无论是先购后售或先售后购，出售旧房地与重购新房地的时间（以房屋土地完成移转登记日为准）差距必须在两年以内。

第三是移转登记后五年内或申报房地合一税需申请退税。若为先卖旧屋再买新屋者，必须在重购自住房地完成移转登记或房屋使用权交易次日起五年内向国税局提出退税申请；先买新屋后卖旧屋者，则须在申报出售旧房地之房地合一所得税时，提出扣抵应纳税额申请。

个人重购自住房地可申请退税金额，是以重购价额占出售价额之比率，自出售旧房地所缴纳房地合一所得税计算退税额（先售后购），或计算扣抵税额自应纳税额减除（先购后售），退税金额不能超过房地合一税额。

国税局举例，A于2018年1月购买一笔房地约400万元，并且在2021年2月以500万元出售，缴纳房地合一所得税20万元（所得100万元且适用房地合一税率20％）。

后来A于2021年3月以300万元购买新的房地，如新旧房地都符合自住规定，则A可在重购新房地完成移转登记次日起五年内申请退还房地合一税税额12万元（出售房地应纳税额20万元×重购价额300万元/出售价额500万元）。