「没有最蠢 只有更蠢」 专家：预售屋禁止换约新制衰到客户、爽到建商

内政部今（9）日部务会议通过修法，拟实施禁止预售屋换约的新制，消息传出，房地产市场专家第一时间痛批：这个政策，让人完全看不懂在打什么！「没有最蠢，只有更蠢！」若硬性规定预售屋禁止换约，预期将会衰到客户、爽到建商，有资金急需、变现孔急的人，最后只能被迫赔上违约金、甚至被迫断头，输家是谁、打房打到谁，答案呼之欲出。

今天内政部发布新闻稿，部务会报通过修正「平均地权条例」及「不动产经纪业管理条例」草案，全面限制预售屋及新建成屋换约转售；严惩炒作最高处3年徒刑或併科5千万罚金；同时要求预售屋解约须30日内申报登录、管制私法人购屋将採许可制并于5年内不得移转、建立检举奖金机制等，以有效防杜住宅沦为炒作工具，维护市场交易秩序。

房地产业者近期对于政策方向，普遍把持低调态度，能点到为止，就点到为止；预售屋禁止换约的新制在酝酿多日政策风向球之后，今天内政部果然宣布，拟修法推动限制预售屋换约，并新增炒房要作牢、并祭出检举奖金，配套出击，遏止投机炒房。

对此住展杂志研发长何世昌表示，内政部拟限制换约转售，针对预售屋或新建成屋买卖契约，买受人除配偶、直系或二亲等内旁系血亲外，不得让与或转售第三人，且销售者不得同意或协助买卖契约让与或转售；违者将按户栋处罚50万至300万元。官员认为，此举将能彻底杜绝投机炒作，但结局果真会这么美好吗？

何世昌表示，这项新制若正式修法实施，那么将极可能会与禁止红单买卖、房地合一2.0和预售屋实登一样，不但不能达到平抑房价的效果，反而还更加剧市场乱象；更有甚者，未来消费者势必沦为待宰羔羊，而建商将是最大赢家！

何世昌表示，先前他已分析过，首先，将造成暗盘交易普及化，既然明面上预售屋限制换约买卖，而市场有其需求，买卖将化明为暗、转到台面下，带动另一波暗盘文化；儘管政府出手稽核，但政策本身破洞太多，光靠有限的人力根本查不了全台湾。

第二，何世昌预期将使得房屋市场供给量，再进一步紧缩，不但「房地合一税2.0」上路后已锁住5年以内新屋筹码，让房仲店头几乎不容易找到5年以内新屋可买，更造成供需失衡再升一级，助涨房价；更严重的是，预售屋限制换约后，预售屋中途转售卖压将消失了，要买新房，货源可望被建商一家通吃。

第三，买方退户，建商包赚！限制预售屋换约，预售屋承购户如需要变现，或反悔不买，只能交迫选择「退户」，赔给建商一笔成交总额15％的违约金，尤其在房价上升段，建商既可赚违约金、又赚房价，简直是「太香了！」

何世昌分析，此次内政部新增炒作行为处以3年以下徒刑或併科罚金100万至5000万元，这次出手，相当的重！