七都「甜甜圈效应」成形 包办人口净迁入前十名

当国人所得成长跟不上高房价时代，买房已然是人们庞大的负担，也成为人口外移的直接推力，让民眾选择迁移到房价负担相对低、更为宜居的城市。永庆房产集团根据七都各民政局人口资料及内政部实价登录统计资料，统计2022上半年七都会区「净迁出人口」排名前十名行政区，以大安区迁出8,691人最多、士林区迁出6,250人次之、中山区迁出5,508人位居第三，桃园市大园区也榜上有名。

敌不过高房价、高物价　台北市陷「出走潮」

陈金萍指出，促使北市人口外流原因有很多，包含未明显提升的所得，居高不下的房价、租金、消费水平，加上北部交通日益完整便捷，都是可能促使人口流向周边蛋白、蛋壳区，加剧脱北潮的原因，使得今年上半年七都迁出人口行政区前十名中，台北市就囊括了8个名额，城市磁吸人口的效应不再。入榜前十大人口流出行政区中，值得注意的是桃园市大园区，陈金萍解释，主要因「桃园航空城开发计画」于去年迈入实质开发阶段，申请自愿优先搬迁区的民眾陆续办理户籍迁出的手续，才会产生大量人口流出的现象。

蛋白、蛋壳区吸引力强劲　包办七都「人口净迁入」前十名

观察七都「净迁入人口」行政区前三名，由桃园市「龟山区」以净迁入人口1,797人居冠，居七都行政区人口红利宝座，位于桃园市的「观音区」净迁入1,489人居次，第三名则是高雄市「仁武区」净迁入689人。

陈金萍分析，在北北桃生活圈已逐渐成型之下，位于南下桃园第一站的龟山区，2字头的房价，吸引到不少以通勤时间换取房价、空间的双北首购族群，未来还有邮政物流中心、乐善科技园区、华亚科技园区二期扩建，将为区域带来更多人口红利和商机。位居第二的观音区，拥有四大工业区重镇，原先就业人口就多，再加上桃园科技工业园区第二期也在去年底开工，未来预估将创造就业人口约7000人，并且紧邻大园航空城，房市刚性需求因此提升，尤其又是北台湾仅剩不多的超甜1字头房价，购屋门槛较低、租金投报率相对高，对投资、置产买盘极具吸引力。

陈金萍也提到，今年上半年七都「净迁入人口」前十名行政区，几乎都由低基期房价的蛋白、蛋壳区包办，且出现了不少罕见的新面孔。这些行政区共同之处在于，譬如挟带产业群聚发挥的人口磁吸效应，或是新兴重划区等利多议题，更重要的是房价都落在1、2字头，因此产生了强大的人口拉力，成为热门迁入地区！

最后，陈金萍补充，观察目前全台县市表现，购屋难度最高落在台北市，房价所得比高达16.22倍，因此当薪资追不上的物价及房价涨幅时，北漂反而让人难以安居，台北市磁吸人口的光环消散，近年人口更是严重外流，此现象不仅出现在台北市，七大都会区也逐渐出现「甜甜圈效应」，尤其近年市中心房价越来越高，建商推案也有转往郊区趋势，导致甜甜圈效应愈加显着。

不过，陈金萍也提醒，虽然蛋白、蛋壳区房价较为便宜，但也不能忽略周边的生活机能性、交通便利性，若是看好未来发展前景，也须谨慎评估，尽量在重大建设确定动工后再行购屋，切莫仅因房市利多消息就轻易进场，而产生套牢的情况。