建商不玩了！ 今年土地成交金额仅1613亿元 年减46％

高力国际今（28）日公布「2022年第四季商用不动产及土地投资调查」，面对经济放缓、通货膨胀、紧缩货币等利空，今年商用不动产与土地两大市场成交金额，双双大幅萎缩；其中，建商购地纷纷缩手，使得全年土地交易额退回到2018年的水准，仅1,613亿元。高力国际副董事总经理黄正忠表示，在新一轮打房政策，及信用管制暂不退场之际，土地市场恐持续冷却，建议建商可朝政府联开、都更或地上权开发，寻找商机。

高力国际副董事总经理黄正忠表示，今年是房市多空交战的一年，不少利空陆续浮现，尤其央行四度升息所带来的影响，使得商用不动产买气在下半年转弱。若将交易表现分为上下半年，也可以看出2022上半年有寿险公司出手购置台中市商办大案，推升办公室交易额。

黄正忠表示，不过进入下半年后，受到升息拉高报酬率的影响，投资型买方产品偏好则转为厂办。

高力国际最新统计指出，今年全年商用不动产市场上，交易占比最大的是厂办大楼，共计445亿元，其次为办公室的415亿元。

今年台北市勇夺交易王宝座，交易额达590亿元，较去年增加30亿元；台中市的202亿元与桃园市的163亿元分别位列二三名。

从买方类型来观察，制造业及科技业等自用型买盘趋缓，总计买入383亿元；反观金融保险业今年共计出手461亿元，在台北市、桃园市及台中市都有买进带租金收益的商办或厂办大楼。

因此，今年的前十大商用不动产指标交易案中，金融保险业者便囊括5个名次，尤其前两大交易案七期丰邑市政核心大楼及内湖精英电脑大楼均是由中国人寿取得。

相较商用不动产买家的谨慎出手，今年土地市场买气，明显大幅衰退。

高力国际研究部董事梁仪盈表示，2022年在民眾购屋需求下降、利率及原物料上涨、信用管制影响年度土地交易动能下，全年土地交易额仅1,613亿元，年减46％。

其中，以第四季萎缩最为明显，单季交易仅116亿元，是继2017年后首次出现单季仅百亿的交易额。尤其一向身为土地交易最大买方的建商，今年买入814亿元，仅贡献50％的交易额，远低于去年的72％。

不过建商策略并非完全不买地，而是改弦易辙由直接购地转为合建、公办都更、联开或地上权开发等。从区域来看，近几年居于土地交易王宝座的台中市，今年买气大幅滑落，由去年的825亿元大跌至今年的182亿，跌幅近8成，系六都中量缩最明显的。

少了建商支撑的土地交易市场，土地使用类型也有所消长，住宅与商业用地买气同步下滑，反观工业用地及产专用地则逆势崛起，支撑全年土地交易，交易金额来到729亿元，占整体的45％。从今年前十大土地指标交易案例来看，有4笔是工业用地及产专用地。

再来观察今年工业地产买气，今年虽然受到全球景气不佳导致台湾出口放缓，连带影响制造业厂商扩张动能，但全年工业地产交易仍有1,432亿元，较去年小幅下滑13％，其中自用需求的制造业仍是最主要买家，区域上则以桃园市为投资布局或自用扩厂的首选。

展望2023年，国内外经济预测机构都一致认为来年的全球经济及台湾景气将放缓，高力国际董事总经理刘学龙认为，虽然经济前景不明，且通膨及升息等两大议题在2023年并不停歇，所幸经过2022年的洗礼，投资人深知以灵活的投资策略因应变局的发生，而国境的解封也替沉寂已久的零售及饭店市场，提供发展利基。

对投资人而言，今年央行升息2.5码，寿险业要求收益率已由年初的2.059％提升到年底的2.72％，势必加深寿险业购买物件难度，交易区域及产品将改变，除了精华区的商办或厂办等核心资产之外，收益率较高的带租约工业不动产也是选项。

而自用族群或高端资产买方，建议可趁明年的变局掌握逢低买进的时机，积极出价进军商用不动产。

土地市场方面，面对新一轮打房政策、以及信用管制的暂不退场，土地交易市场恐持续冷却，建商可朝政府联开、都更或地上权开发寻找商机。