书摘精选》骑楼是一楼住户专用的吗？

案例

小林在外租屋居住，平日骑车上下班，所使用之机车则放置于同栋公寓一楼的骑楼。一楼住户却向小林表示，小林只是来这边租房子的人，而不是所有权人，而且骑楼是他家的，只有他家可以放，因此小林不可以将机车放在一楼的骑楼。小林当下虽然生气，但一时却找不出理由反驳，只能摸摸鼻子把车牵走。一楼住户是否确实可以不让小林停放机车？

争点

骑楼可不可以停放车辆？骑楼是否为一楼住户专属使用？

分析

☆骑楼不得停放车辆，不因是否为所有权人而有不同骑楼的所有权虽因办理保存登记时登记为区分所有权人共有或是单独所有而有异，此观《建物所有权第一次登记法令补充规定》第11 之1 条即明定：「区分所有建物之骑楼除经依公寓大厦管理条例第44 条规定，于申请建造执照检附之详细图说上，绘制标示为共用者外，得以主建物内标示骑楼办理登记。」

故骑楼产权为住户共有或由一楼住户单独所有，均有可能。然而先不论骑楼是不是由一楼住户专用，基本上骑楼原本就不能停放车辆，且依据《道路交通处罚条例》第3 条第1款、第3 款规定：「道路：指公路、街道、巷衖、广场、骑楼、走廊或其他供公眾通行之地方。」、「人行道：指为专供行人通行之骑楼、走廊，及划设供行人行走之地面道路，与人行天桥及人行地下道。」可见骑楼之性质本属供公眾通行之用，又依《民法》第765 条之规定：「所有人于法令限制之范围内，得自由使用、收益、处分其所有物，并排除他人之干涉。」所以就算是骑楼所有权为一楼住户所有，还是要受法令之限制，故使用方法上不得阻碍公眾通行。

一般来说，在骑楼停车多少会妨碍到公眾通行，所以可能会被依《道路交通处罚条例》第55 条、第56 条或第82条处以罚锾。所以不论是小林或是一楼住户，其实都不应该在骑楼停车。

☆骑楼除非经过特别约定由一楼住户专属使用，且不是对外通行时不可或缺之通道，否则应属于共用部分除非该骑楼并非对外通行时所必需使用或不可或缺之通道（若是对外通行所需之通道，则不得约定专用），且已经约定为约定专用部分之外，应属于公寓大厦的共用部分。

因此小林纵然不是所有权人，但既然租约通常是与房东即所有权人成立，则房东与承租人即小林之间，应该具有将与房东相同范围的共用部分使用权移转给小林之合意。故小林就房屋包含共用部分之使用权，应与其他为区分所有权人之住户无异，故一楼住户不得以小林非区分所有权人为由，而不许其使用骑楼。

但从另外一个角度来说，如果今天并不是停车的问题，涉及的事项也不会影响到公眾通行，例如同栋公寓二楼住户要在骑楼设置水表及相关设施，是否必须经过一楼同意？

衡诸用水乃民生最基本之生活必需事项，自来水供水管线乃足以帮助二楼住户发挥建筑物使用、居住之通常效用，客观上具有功能性之关联。

倘欠缺水表，自来水公司亦难以统计住户用水以及计算水费，自来水公司无法供应用水予住户，进而造成用户生活之严重不便，而且依照自来水公司对于装置水表之规定：

总表及专用表（直接表）设置：「（一）表位应设置于基地内紧临道路建筑线内沿或建筑线内退缩留设无遮檐人行道边缘之空地、骑楼或楼梯间内等空间，应避开人行道、车道或停车空间。」且使用骑楼装置水表，通常系接至供水干管最短路径，水箱表及附属管线不大，设置完成之后也是採取埋入式，并不妨碍公眾通行，纵然施工时期可能会稍微妨碍公眾通行，不过时间短暂、影响范围小，所以一楼用户仍不能主张一楼骑楼是他家的，不给其他人用。

当然在这样的例子中，二楼住户的使用正当性是比较高的，所以对于这个个案，法院所做的个案认定是对二楼住户比较有利的。

但在其他个案中，法院是不是会同样的认为一楼住户不可以主张不给其他住户使用，仍然不可一概而论，还是要依具体个案情况而定。

(本文摘自《恶邻退散：专业律师教你40 个告别坏邻居的自保撇步》/布克文化 )

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现今都市住宅大多为高楼大厦集合式住宅，为了加强管理维护，我国于民国84 年间制定了《公寓大厦管理条例》加以规范，而各社区也会自行制定相关规约，透过区分所有权人会议决议集合式住宅的公共事务，并组织管理委员会加以管理，俨然形成一个小型的共同生活圈。

而社区内住户之间如此密切、频繁的互动，难免会涉及彼此的权利义务纠葛，因而产生摩擦，甚至是对簿公堂的情形，因此，本书整理了日常生活中最常见和实务上所发生最新的居住权益议题，以浅显易懂的文字描述，让大家能够轻易理解与自身相关的法律权益。

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作者殷殷期盼本书除了能够增加大家的法律知识外，也能在遇到居住权益问题时，成为一本实用的工具书。由于居住争议类型万千，难免疏漏，无法一一罗列说明，留待将来有机会再行撰写不同类型的案例，为大家建立最基础的居家法律知识。

【作者简介】

吴孟勋律师

学歷：

政治大学法律系学士

政治大学法律系研究所刑事法组硕士

经歷：

律师高考及格

专利代理人

维欣联合律师事务所主持律师

国防部公聘律师

臺北市政府法律谘询律师

新北市政府青年律师服务团律师

财团法人法律扶助基金会覆议委员

财团法人法律扶助基金会扶助律师

着作：

抢救被告—律师在警局教战手册(共同执笔人)

陈柏均律师

学歷：

政治大学法律系学士

政治大学法律系研究所刑事法组硕士

经歷：

律师高考及格

专利代理人

维欣联合律师事务所合署律师

长风律师事务所合署律师

世新大学终身教育学院法律学士二十学分班讲师

臺北市政府法律谘询律师

财团法人法律扶助基金会审查委员

财团法人法律扶助基金会扶助律师

着作：

抢救被告—律师在警局教战手册(共同执笔人)

林明贤律师

学歷：

政治大学法律系学士

辅仁大学法律系研究所公法组

经歷：

律师高考及格

维欣联合律师事务所合署律师

臺北市政府法律谘询律师

财团法人法律扶助基金会扶助律师

许仁纯律师

学歷：

东吴法学法律学系学士

辅仁大学财经法律学系硕士

经歷：

律师高考及格

臺北市危老重建推动师

远东联合法律事务所律师

环宇法律事务所律师

维欣联合律师事务所合署律师

臺北市政府法律谘询律师

财团法人法律扶助基金会扶助律师