歷史经验：停止升息后 REITs常有好表现

路博迈投信表示，看好REITs后市的三大理由，一是评价便宜，以股价相对营运现金流的比例来看，目前上市REITs评价仍位于近10年的相对低点，吸引力十足；第二，REITs股价已领先实体资产修正，距转折修復更近一步；第三，联准会升息已步入尾声，REITs在联准会停止升息后，可望展开一波行情。

统计过去50年共九次之停止升息经验，REITs指数在停止升息的后一年及后两年平均报酬率分别为16.7％及31.6％，表现亮眼。

路博迈进一步指出，就总体经济来看，随通膨降温、升息循环趋近尾声，美国公债殖利率也转为区间震盪，对REITs股价干扰程度降低。美国消费者与就业市场稳健，也有利于零售、物流、住宅等多数型态的REITs租金收入维持稳定。此外，整体REITs产业财务结构较2008年金融海啸以前已大幅改善，整体负债比重已明显降低，因此未来若遇景气不确定性，将更有能力应对。

在投资布局上，路博迈投信认为，可聚焦住宅、电信基建、健护三大面向。由于高房价与贷款利率使买房成本激增，市场租屋需求强劲，有利住宅型REITs。此外，目前单一家庭住宅租金成长率仍高于疫情前速度，租金上扬的效应可望直接反映在REITs的报酬表现。除了传统的REITs产业，趋势强劲的科技和健护型REITs也是聪明新选择。

现今REITs当中的高成长题材莫过于5G通讯、科技相关产业，如电信基建REITs（即电塔、基地台）、以及数据中心；随着5G网路加速布建、数据储存需求大增，将持续仰赖电信基建REITs，长线营收与获利看涨；而医疗、照护型REITs 如医院、诊所与安养院等，在人口高龄化趋势下长线商机庞大。预估2030年以前，美国80岁以上人口将以每年4.4％的增速成长，需求创造商机，带动照护设施租金节节攀升。