REITs修法 KPMG毕马威不动产：台湾具潜力

立法院初审通过《证券投资信托及顾问法》修正案，未来将更名《证券与不动产投资信托投资顾问法》，未来不动产证券化条例信托基金、信托双轨架构运行。

KPMG毕马威不动产顾问公司林升恒表示，自2003年《不动产证券化条例》公布实施，20年来台湾不动产投资信托(REITs)共有10檔，经过歷年清算仍有6檔，市值大约0.12％。

相较于周遭市场发行数量较小，规模也较小；以日本共有61檔REITs，市值约新台币3.3兆元，占日股市值1.7％；新加坡有40檔，市值2.3兆元，占新加坡股市12％，台湾的市场发展缓慢，仍有极大发展空间及潜力。

林升恒现行信托型REITs，由受托机构（须为信托业）发行受益证券、保管REITs资产，在台湾符合信托业规范只有银行，通常都没有不动产管理专业，因此会将标的委托给管理机构。以2018 年发行的「乐富一号」为例，是由京城银行担任受托机构，并交由晶华公寓大厦管理维护股份有限公司管理不动产标的。信托架构中规定上发行与管理是由银行负责，但是实际上是委托给不动产管理机构管理，使 「权、责分离」的情形，管理上有可能会较消极。

新法所订定的基金型REITs，则需由不动产管理专业的不动产投资信托事业，或是获得许可的证券投资信托事业来发行与管理资产，并且分离保管、管理责任，REITs资产则由信托业负责保管监督，将权责划分明确。

林升恒表示，除了架构上差异外，基金型REITs 也简化后续资金募集的程序，并鼓励投资国外不动产，来确保REITs 规模持续增长。

另外，也开放关系人交易，基金所管理不动产可来自于同一集团或利害关系人的资产，以提升资产配置弹性，能避免现行信托型REITs 因为不动产老旧，使收益率下降，但因为修改信托契约程序较困难，导致现今 REITs 市场较不热络。

新加坡REITs起步比台湾早不到 5 年，但资金与发行数量远高于台湾市场，为亚洲第二大市场。除此之外，投资的不动产类型也更加多元，除了办公大楼、商场、饭店等常见商用不动产外，也会有医院、工厂、渡假村等标的，除了本国不动产外，约八成的基金有投资于海外不动产，投资区域遍及全世界，除了邻近地区中国、日本、马来西亚等，甚至横跨澳洲、美洲、欧洲等。

林升恒表示，新加坡对S-REIT（Singapore REITs）的规范相比台湾更加健全，要求交易内容、营运管理上都要公开、透明，规定了完整的资讯揭露规范。除此之外，随着近年的气候变迁与永续治理，所有S-REITs 在2022 开始就已经揭露气候相关指标，有些甚至承诺净零排放策略、并提升绿建筑比例，反映出永续趋势的变化。