法兰克福房价狂飙

德国房价自2016年以来已经狂飙50％，法兰克福位居全球房价泡沫指数之首，浮现过热风险。

■Frankfurt beat Hong Kong, Toronto and New York in the 2021 UBS 'bubble' ranking, with nearby Munich also near the top.

在法兰克福市区一座办公大楼的楼顶，位在47楼的三房公寓开价900万欧元（约2.83亿美元）待售，然而如此高昂的价格已被许多人视为警讯。

当地人称为「美茵哈顿」（Mainhattan）的法兰克福中央商务区，无数摩天大楼耸立在美茵河沿岸，法兰克福或许在夜生活、银行规模等方面皆未如纽约，但在2021年一项房地产泡沫指数中，这座德国金融重镇却排名居首。

眼见借贷成本在超低水位、租金节节攀升、有些人存在银行的资金还须支付费用，这些都令买家心意动摇，购屋意愿大增，促使几乎每两位德国人就有将近一人购买房屋或公寓。

买气旺 引爆建房热

受到买气旺盛带动，法兰克福超高大楼如雨后春笋般出现在天际线。此波建房热潮扩及整个德国，也使房价升至新高，自2016年中以来飙涨约50％。

根据瑞银（UBS）公布调查，法兰克福超越香港、多伦多、纽约，成为2021年的房市「泡沫」指数冠军，邻近的慕尼黑也不遑多让，位居全球第四。

自2019年中以来，德国房地产价格涨幅已超越法、英等欧洲多数地区，2021年第二季房价较前一年同期跃升逾10％。

德国安联人寿（Allianz）与一家当地退休基金于2021年斥资14亿欧元（约16亿美元）收购法兰克福规划兴建的四座摩天大楼的其中一座，凸显房市需求旺盛。该建案名为「FOUR」，里面包括办公室以及要价300万欧元的两房公寓。

该建案开发商表示，「我们看好法兰克福地区」，强调这是德国最富裕的城市之一，「市场需求让我们确认这是对的决定，我们没有看到泡沫」。

除了投资人对房市的兴趣不断升温，新冠疫情更为房地产投资加添热度，一方面德国传统储蓄者拥有更多资金可用，另一方面存款受负利率打击。

在2006年，仅有不到42％的德国人拥有房产，但此比重自金融海啸后就不断上升，到2018年已近47％。

疫情间买房贷款持续升

德国联邦银行（Bundesbank）最新资料，疫情期间买房贷款持续上升，2020年底达1.45兆欧元，约比前一年高出6％，估2021年房贷仍在增长。

然而，因疫情限制移民及提升对租客保护，加上德国高龄人口加速萎缩，一些观察家表示，这为房价回落埋下种子。

德国联邦银行在2021年11月警告，房地产市场出现过热风险，认为房价估值过高多达三成。

德意志银行研究经济学家莫伯特（Jochen Moebert）表示，「我们大约需要22万移民，才能维持人口与房市需求稳定。」他提到，疫情导致移民受阻，净移民由疫情爆发前40万人，到2020年锐减至22万人。

莫伯特认为，随着政府对房屋节能规定更趋严格及租屋控管，意味房市可能在2024年反转，「我们正在接近顶峰」。

国际租户联盟（International Union of Tenants）主管斯坦伯格（Barbara Steenbergen）指出，疫情已经缩紧对欧洲房地产投资人的控制，「欧洲市场上的投资者已受到更多规范」。