学者观点－租屋市场要有执照吗？

最近台中兴中街的大火，造成6死6伤的惨剧，一定让很多人马上联想到去年10月高雄城中城的火灾，造成46人死亡，43人受伤。大家会将这两件火灾联想在一起，不是要比较伤亡数字的大小，而是这两件事有个共同特性，就是廉价的出租公寓。为什么又是便宜的出租公寓出问题呢？

一个直觉的反应是因为便宜，所以忽略了消防安全。解决之道就是赶快加强消防安全检查。所以一些动作快的县市，马上就派人到所属辖区的出租宿舍做检查。但这样做够吗，是不是只是治标不治本呢？

在市场经济体系下，每种物品的价格，皆可以因为品质或商品特性的差异，形成一个光谱，从便宜的到贵的都有。例如要买部车子，可以从50万元左右的大眾化国民车到上千万元的超跑，买车的消费者根据自己的预算与偏好，可以决定要买哪一款车。而在市场机能的运作下，聪明的消费者都知道一分钱一分货，价格与品质是呈现正向的关联。

但不是所有的物品都像汽车一样，可以从外观或购买前的试驾来判断品质。有些物品的品质好坏要实际使用后才知道，所以政府常透过「执照制度」，来确保市面上贩售的物品或服务，有最低要求的品质。

例如医疗服服，药品与计程车市场皆是使用「执照」来确保最低品质的要求，医师要有执业执照才可以看病人，没有执照就会被称为「密医」。

药品要有执照才可贩售，没有的话就是偽药或假药，计程车司机没有执照就是非法营业。我们日常的生活，需要执照才可开业的当然不只这三种，开餐厅开旅馆都需要执照，不胜枚举。

那把房子租给别人住当起房东来要不要执照？这个想法能不能成为可行的政策？可以分别从社会成本与效益来考量。

从社会成本的层面来看，政府透过执照制度来干预租屋市场的一个预期可见结果就是会让市场租金提高，廉价的出租公寓会不见了，造成低收入民眾无法用很便宜的租金租到可以住的地方。因为执照的功能虽可确保最低品质，但也同时会成为限制市场加入的障碍，使有执照的在位者享受高所得的好处。例如有研究显示，在控制其他因素后，有执照的医师比同样专业背景的生医学者的所得高出50％。这显示执照制度也可成为特定行业自肥的工具。

儘管如此，执照制度仍有其可行之处，就是解决租屋市场潜在的安全风险问题。所谓一分钱一分货，便宜的出租房子所牺牲的通常就是安全。在没有公部门执照制度介入下，这是自愿性的市场交易最容易忽略的地方。为了便宜当然要将就一点，但这个妥协所带来的就是丧命在火灾的风险大为提高。

在医疗市场上，医师的最低品质要求是要有一定的专业能力，在药品市场上最低品质的要求是安全又有效。那在租屋市场上，最低品质的要求是什么呢？安全当然是最直觉的答案，总不能晚上睡个觉命就没了。

所以建立租屋市场的执照制度是确保公共安全的可行政策，可避免都市暗夜恶火的悲剧一再上演。开餐厅要有执照，开旅馆也要执照，开民宿也是有执照的要求。依此类推，家里有多余的房间或多余的房子要租给别人当然要有执照制度。

但执照制度也不是万灵丹，政府也必须有其他的配套措施。一个可行的政策是搭配社会住宅公共租屋政策，让政府或其他社会企业来当大房东。如此一方面可解决租屋可及性与价格的取舍问题，另一方面也可让市场上有更多的善良房东加入，淘汰未受管制市场上眾多唯利是图的恶房东。