海纳百川》中国楼市的风险最后在由谁承担？（易宪容）

中国楼市发展20多年，房价持续近20年只涨不跌，形成了一个巨大泡沫是不争之事实，当前中国楼市的风险之高，同样是不争之事实。现在的问题是，当前中国楼市巨大的风险是由谁来承担？一般来说，楼市风险，当然是由购买住房者来承担。但是，如果购买住房是用来居住，是用来消费，其风险大小关系不大，只不过是买贵或买便宜而已（儘管买贵者存在还贷的风险）。楼市风险主要是针对住房投机炒作者而言。

作为一个以投资为主导的中国楼市，当房价快速上涨时，投资炒作者涌入市场，中国楼市也出现了空前繁荣。2016-2021住宅销售面积达89亿平方米（占全国存量住宅比重达38.7%,2020年中国住房存量3.5亿套），住宅销售金额达79.2万亿元（人民币，下同）。2021年的住宅销售金额是2008年的7.68倍，是2015年的2.24倍。即2008年美国金融危机之后到2021年中国住宅销售金额增长6.68倍，而中国住房市场风险主要是从2016年房价出现全国性普遍上涨开始。因为，从2016年开始，中国楼市出现一轮全国性价格普遍飙升。无论是今年7月以来爆发「烂尾楼停贷事件」所涉及的300多个楼盘项目，还是河北廊坊几个县城房价下跌幅度达50%以上，其购买的住房都是在这个时期建造的。

对于当前那些房价下跌幅度达50%以上的城市来说，儘管这些城市的住房量与全国总量比较，其涉及的范围不算太大，但对于这些城市来说，其房价暴涨基本上是由过度投机炒作所导致的结果，一旦投机炒作者退潮，无论当地政府推出什么样的救市政策，想让当地的住房市场重新回到投机炒作之路几乎是不可能的。这些城市的住房投机炒作者肯定是血本无归，以及这些城市的房地产市场也会如上个世纪90年代日本房地产泡沫破灭那样走上一蹶不振之路。投资炒作这些城市住宅的风险也是由投机炒作者去承担。

至于涉及「保交楼」事件的烂尾楼项目，预期在数量上还可能增加。因为房地产开发商债务危机的暴雷事件还在继续，但是保交楼作为一个政治性事件，政府已经下了铁令，购买这些住房的居民收到住宅是没有多少问题的。但是，这些住房不仅基本上是在中国这一轮房地产市场空前繁荣及房价快速飙升时期购买，而且多数楼盘项目基本上是分布在三线四线城市，至多也是二线城市的周边或开发新区。早几年作者曾去过不少这类的城市及楼盘，所见到是，只要政府城市规划好，随之就是多家房地产开发商同时进场，建筑工地立即热火朝天，短时间内就见楼房林立，但是这些楼盘价值在哪里完全是处于不确定之中，当前不少城市所规划的新区情况都是如此。这也意味着，通过保交楼政策，购买住房居民是能够收到住宅，但是这些住宅在消费不方便，投资价值更无从说起。更为重要的是，这些住房购买者基本上是当时承担楼市风险最弱的群体。

作者早几年就指出，以房地产为驱动力的中国经济，当房地产调控政策实行「因城施策」之后，为了地方的GDP和土地财政的快速增长，地方政府绞尽脑汁地推出一系列的推高房价行销政策（无论是正向激励还是负向激励，目标只有一个推高当地的房价），这样房地产开发商才有意愿购买土地，居民才有意愿进行房地产投机炒作，及涌入房地产市场。当这一轮房价快速飙升，由一线城市、二线城市，并向三线及四线城市全国性蔓延之后，或全国性的房价普遍快速上涨蔓延到房地产市场末端之际，看到房价快速飙升，这些城市还在本地的居民，及在这些城市在外地工作的居民，甚至于打工的农民工，他们开始纷纷回老家购买住房，并利用银行融资杠杆涌入这个房地产末端市场。

这些城市不仅没有购买住房的限制性条件，而且由于房价水准比一线二线要低，其进入投机炒作的门槛也低。他们在一线二线没有条件及支付能力进入市场，无法享受这些城市房价快速上涨的红利，所以，无论是城市里居民，还是进城农民工这些中低收入者都希望把握住三线以下的城市房价快速上涨机会，享受房价快速上涨的红利，但实际上这些中低收入者涌入则成中国房地产市场创记录繁荣的最后一根救命稻草。也就是说，中国楼市这一波空前繁荣，承担楼市风险最弱的群体或中国的中低收入者成为中国房地产泡沫吹大最后的接盘侠。据瞭解，在这几年，不少朋友纷纷回老家购买住房投资，但是现在这些房子多以成为鸡肋，既卖不出（卖出就得亏损），也租不出去。中国三线四线中低收入居民及出外打工条件较好的农民工成了这一波楼市风险主要承担者。

随着新冠病毒疫情的爆发，房地产市场形势及房地产市场运行的底层逻辑的变化，从2021年下半年开始，中国一些城市的房地产市场开始出现调整，特别到2022年，这种房地产市场调整的态势开始向全国蔓延，从而导致了全国性的房价普遍下跌，住房需求急剧萎缩，住房销售快速下降，市场预期全面逆转，特别是7月爆发的烂尾楼停贷事件更是把房地产市场这种态势进一步强化。对于以房地产为驱动力的中国经济来说，房地产增长下行立即会导致GDP增长放缓，今年第二季度的GDP增长下降到0.4%，为有史以来第二低。在这种情况下，地方政府频繁地出臺房地产救市政策。

截至8月初，2022年近240个城市发布了超过650项房地产救市政策，其政策有：降低首付比例、加大引才力度、发放购买住房补贴、提高公积金贷款额度、农产品抵扣首付、鼓励农民到城里购房等，中国央行则连续三次住房按揭贷款利率下降歷史低位。但是，地方政府好像有想过，一系列的房地产救市政策，目的是为了保GDP增长，希望房地产仍然成为经济增长的驱动力，但是这些地方政府官员估计没有想过，保证GDP增长又是为了什么？假定房地产救市政策能够让房地产重新成为GDP增长的驱动力，那么这个用政策强力托起的房地产市场风险又是谁来承担？

因为，要重新托起正在崩盘中的中国楼市，唯一的条件就是让现在房地产市场价格稳定或再次托高，否则投机炒作者没有意愿再进入这个市场。如果房价要稳定在现在这个水准上，那么住房的消费性需求及改善性需求从何而来？根本就无法释放出来。儘管地方政府放开了各种进入市场限制性条件，降低了购买者市场准入门槛，降低了购买者融资成本，并通过各种补贴降低了购买住房进入成本等，但是利率与本金、补贴和免税与总房价相比等都是微不足道的因素。有一个河南的购买者就说，政府给我补贴5万元，却套住了我的资产200万元等。现在政府的许多救市政策基本上就是如此。也就是说，当前各个城市地方政府的救市政策，是降低市场进入的门槛，可以让更多的中低收入者及农民进入市场，但这些居民承担楼市的风险更弱。

要知道，融资成本降低、各种补贴及税费减免，是有利于买者降低购买住房成本，但是，如果房价上涨时，对购买住房者来说，这些优惠当然是多多益善，如果住房购买后下跌时，这些降低的成本可能就是微不足道的东西了。现在的问题是，当前中国各城市这种高房价能够一直维繫下去吗？如果不能，那么当前各城市地方政府推出的救市政策实际上是让更多的中低收入居民来承担中国房地产市场及中国经济的风险，让整个社会的财富分配关系进一步恶化。这样公平吗？

（作者为青岛大学经济学院教授）

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