都更自己来！「自力更新都更案」助阵父母为子女留房

由土银和兆丰转投资的中国建经，已累积丰富的都更及危老执行态样，包括现任总经理杨享洪，先前亦出身不动产专业银行土银，来自银行界投入都更案专业，也使中国建经在与银行合作都更案时更为顺畅。

对此中国建经副总林云鹏提出目前最新的由住户、建经和银行三方合作的模式指出，该模式主要的好处有三，首先，因为并非由建商参与分配，因此：「房屋不会流到不动产市场」，全部由住户自己使用，即使住户要卖出也是少数，因此完全贴合目前政府希望房市降温的政策。

再者，关于住户的权益分配，对此林云鹏深入分析，在地主出力出钱，政府给予奖励，再加上房价上涨之下，现在老旧公寓的产权坪数放大为原本一倍的越来越多，此时很多屋主会採取的作法，是把自己可分到的产权坪数切为二户。

第三个优点，则是越来越多的银行，为了配合政府的都更和危老政策，愿意用贴现之后的价值来给予住户在重建方面的贷款，因此已经可以做到让住户连利息在内都可以零成本负担的投入重建，上述三大项优点，使原住户自力更新已经成为目前最热门的都更或危老重建模式。

举例来说，原本的产权坪数从30坪放大为60坪之后，屋主选择分为2间，一间屋主夫妻同住，另一间则留给小孩，此时，倘若重建费用每间要出到1200万，则由小孩出面当借款人，然后由屋主提供担保品的方式向银行办理重建贷款；对此林云鹏进而继续说明，银行一般由新屋落成之后的市值，来作担保品价值计算的基准，通常成数会给七成，倘若以这个案例来说，若市值估1800万元，则七成的贷款金额大致就是1200多万元，为了能顺利帮助住户在参加都更时，能完全没有财务上的负担，林云鹏指出，不少银行不但重建本金可以融资：「连利息都可以包括在贷款之中。」

而在上述由子女作为借款人来借出重建资金之后，接下来等重建或都更完成了，新成屋就可拿来借分户房贷，并且透过房贷贷款来清偿掉先前的重建贷款；而重建资金也是放在银行的信托专户之中，一定专款专用。

林云鹏也观察，现在不只北部，南部也开始有越来越多的都更案，尤其是高雄，特别是亚洲新湾区开发计画，已带动周边老旧建物的住户更有参加都更的意愿；对此中国建经总经理杨享洪也表示，各地方的重划区开发计画，会出现新屋与中古屋之间的比价效应，进而带动中古屋的价扬，也会因此提高周边老旧公寓住户参与都更的意愿。