《产业》「人口净迁入」行政区大盘点 蛋白、蛋壳区逆袭成黑马

高涨的房价成为难以负荷的居住压力时，便成为人口外移最直接的推力，让民眾选择「用脚投票」，迁移到房价负担相对低、更为宜居的城市。永庆房产集团根据七都各民政局人口资料及内政部实价登录统计资料，统计2022上半年七都会区「净迁出人口」排名前十名行政区，前三名依序为大安区迁出8,691人最多、士林区迁出6,250人次之、中山区迁出5,508人位居第三。陈金萍指出，今年上半年七都迁出人口行政区前十名中，台北市就囊括了8个名额，城市磁吸人口的效应已不復见。而人口外流的原因很多，包含未明显提升的所得，居高不下的房价、租金、消费水平，加上北部交通路网及公共运输日益便捷等，都是可能促使人口流向周边蛋白、蛋壳区，加剧脱北潮的原因。

其中，比较特别的是桃园市大园区也入榜前十大人口流出行政区，陈金萍解释，主要因「桃园航空城开发计画」于去年迈入实质开发阶段，申请自愿优先搬迁区的民眾陆续办理户籍迁出的手续，才会产生大量人口流出的现象。

另外观察七都「净迁入人口」行政区，前三名分别由桃园市「龟山区」以净迁入人口1,797人，居七都行政区人口红利宝座，再来是同样位于桃园市的「观音区」净迁入1,489人，第三名则是高雄市「仁武区」净迁入689人。陈金萍表示，桃园市因邻近双北，在交通运输逐步到位，更是串起北北桃生活圈，而位于南下桃园第一站的龟山区，2字头的房价，吸引到不少以通勤时间换取房价、空间的双北首购族群。未来还有邮政物流中心、乐善科技园区、华亚科技园区二期扩建，将为区域带来更多人口红利和商机。而位居第二的观音区，是北台湾少数拥有4大工业区重镇，原先就业人口就多，近年受惠于产业发展，桃园科技工业园区第二期也在去年底开工，未来预估将创造就业人口约7000人，房市刚性需求因此提升；再来因紧邻大园航空城，也吸引到不少航空城搬迁户到观音购屋。尤其又是北台湾仅剩不多的超甜1字头房价，购屋门槛较低、租金投报率相对高，对投资、置产买盘极具吸引力。

陈金萍提到，今年上半年七都「净迁入人口」前十名行政区，几乎都由低基期房价的蛋白、蛋壳区包办，且出现了不少罕见的新面孔。仔细观察这些行政区，其实都有些共同之处，譬如挟带产业群聚发挥的人口磁吸效应，或是新兴重划区等利多议题，更重要的是住宅均价都落在相当亲民的1、2字头，在这些因素匯集下，产生了强大的人口拉力，自然成为热门迁入地区。

最后，陈金萍补充，过往许多人会期待有更好的工作机会及薪资条件，选择离开家乡，北上成为「北漂族」，但面对薪资追不上的物价、房价涨幅，却让人难以安居。综观近年人口迁移状况，台北市磁吸人口的光环消散，近年人口更是严重外流。然而这个情形，已不只发生在台北，七都会区也陆续产生，人口从市中心转移至周边郊区，出现经济学中的「甜甜圈效应」（Donut Effect）。尤其近年市中心房价越来越高，建商推案也有转往郊区趋势，在政府持续推动重大交通建设，串连起市区与郊区生活圈，居住于工作区域周边对部分民眾已非必要需求。但陈金萍提醒，虽然蛋白、蛋壳区房价较为便宜，但仍需多留意周边的生活机能性、交通便利性；若是看好未来发展前景，也须谨慎评估，尽量在重大建设确定动工后再行购屋，切莫仅因房市利多消息就轻易进场，而产生套牢的情况。