《基金》高通膨时期 地产类资产受青睐

骏利亨德森远见基金-全球地产股票基金经理人高博深(Tim Gibson)表示，自1995年以来，在高通膨时期，地产类股的表现在所有产业中均名列前茅，以接近目前环境、也就是经济处于中度成长(PMI介于51.3~55.2之间)为例，房地产类股每月平均上涨1.78%，在所有产业中表现最佳；即使经济转入低度成长(PMI低于51.3)，地产类股仍能有每月平均上涨0.27%的正成长，而所有产业的平均值则是-0.15%。由于租赁合约通常订有固定涨幅或是随着通膨调整，使得此一产业的获利不易受到通膨影响，因而反映在股价表现上。

对于地产类股/REIT来说，今年是充满挑战的一年，地产类股的跌势除了反映实质利率(通膨调整后)的变化，投资人担忧经济放缓将影响产业前景也是主要原因。不过，就总资产价值(Gross Asset Value)而言，目前美国REIT大多数的产业均处于罕见的折价水准，显示其价格未反映其基本面。而先前公布之第二季财报季，美国REIT的获利优于预期的比例高达70%，且高达64%调高其全年获利预期，仅11%调降，是近15年来的最佳季度结果。

从财务体质来看，目前亦为REIT自2000年以来表现最佳的时期。高博深指出，截至今年3月底，美国REIT的负债资产比率仅为25%，而债券存续期平均值近90个月，2022~2024年到期的债券金额仅占该产业的11%。

在各国央行持续升息下，资金成本提高，但对于地产类股/REIT来说，近年来主动提升财务品质，受到短期内骤升的利率的衝击相对较低，目前虽然持续受到投资气氛影响，类股表现较为震盪，但相信地产类股/REIT的良好基本面将获得市场认同。