有利房产业软着陆 陆学者：下调存量房贷利率符合市场预期

大陆东方金诚首席宏观分析师王青与高级分析师冯琳在大陆《环球时报》撰文表示，下调存量房贷利率这项较有力的举措能够在较大程度上改善楼市预期，推动房地产行业在下半年儘快实现软着陆，取得经济社会的综合效果。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》），存量房贷利率下调靴子落地，符合市场普遍预期。

文章指出，首先，存在下调存量房贷利率的客观必要性。根据大陆央行资料，今年上半年个人住房贷款累计发放3.5兆元（人民币，下同），较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支援力度明显加大。但资料显示，6月末个人住房贷款余额比去年同期减少2600亿元。这是因为部分居民提前偿还存量房贷。

文章称，这种「提前还贷」或「转贷降息」现象在一定程度上衝击了房贷市场秩序。更为重要的是，如果存量房贷利率高悬会制约新发放居民房贷利率的下调空间，可能会引发更大规模的提前还贷。而持续下调新发放居民房贷利率，又是当前降低居民购房成本、扭转楼市预期的关键一招。

其次，从过往经验来看，曾经出现过存量房贷利率下调以支持楼市的先例。2008年10月，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍；最低首付款比例下调为20％。随后，多家银行宣布对符合条件的存量房贷利率从八点五折降到七折，降幅约1个百分点。这些政策对扭转当时楼市下滑势头起到了关键作用。

文章称，按照规定，预计存量首套房贷利率平均降幅会在0.5至0.6个百分点左右。截至今年上半年，存量房贷规模约为38.6兆元，按照其中70 ％至80％为首套房贷测算，若利率下调0.5个百分点，银行利息收入相应每年可能减少约1500亿元，而这可通过引导银行适度下调存款利率等方式来部分弥补。

文章还强调，当前下调存量房贷利率具备较好的现实可行性。根据存款利率市场化调整机制，存款利率将参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR报价为代表的贷款市场利率合理调整。这意味着在6月和8月1年期LPR报价下调，以及近期10年期国债收益率持续下行推动下，新一轮存款利率下调过程或将开启。

考虑到当前储蓄存款余额约为131兆元，如果储蓄存款利率平均下调0.15个百分点，即可为银行每年节省利息支出约2000亿元。从这个角度看，当前下调存量房贷利率的条件已经成熟。