老屋都更换新屋 德勤商务法律：先厘清三种制度差异

德勤商务法律事务所律师黄靖轩表示，常见的老屋重建途径包含自行重建、都市更新及危老重建。自行重建较为单纯，视是否有与建商合作、是否由建商出资，分为自建、委建及合建。由房屋或土地所有权人、建商、出资者或信托受托人担任起造人、负责申请建造建筑物、依建筑管理法令申请拆除执照、建造执照及使用执照，并由建筑师担任监造人监督施工团队是否按图施工。同时也应留意建物之建蔽率、容积率及容积奖励等相关规定。

德勤商务法律事务所合伙律师林光彦表示，都市更新及危老重建均属于政府基于特定目的而推动老屋重建之方式，採用都市更新或危老重建方式重建老屋，可能获得容积奖励、税赋减免或其他优惠措施。

都市更新的目的在于促进都市土地之再开发利用，而对建筑物进行重建、整建及维护等措施。都市更新最主要的推动角色为实施者，可为政府机关、都市更新事业机构，或土地及合法建筑物所有权人逾七人以上组织之都市更新会。都市更新之基地应符合各地方政府所规定之最小面积限制，以台北市为例，基地面积至少需达500平方公尺。而且，都更条例第37条定有申请都市更新事业计画报核的同意门槛，例如在自行划定更新单元的情形，应取得所有权人、土地面积及楼地板面积超过80％之同意。都市更新可能取得较高的容积奖励，但应行程序包含公开展览、公听会、听证及主管机关审议等法定程序，耗时较长。

危老重建则是就位于都市计画范围内且非具歷史文化保存价值之合法建筑物，且符合「危险」或「老旧」之要件者，推动重建。「危险」建筑是指已经主管机关通知限期拆除、径予强制拆除、评估有危险之虞应限期补强或拆除，或结构安全性能评估结果未达最低等级者，「老旧」建筑是指屋龄30年以上、耐震能力未达一定标准，且改善不具效益或未设置升降设备者。危老重建无最小面积限制、程序相较于都市更新简便快速，但需取得全体所有权人同意。也应留意，危老条例有十年的施行期限，应于2027年5月31日前提出重建申请，方能适用相关奖励措施。

自行重建、都市更新及危老重建三种途径在容积奖励、审议过程、施行期限、相关补助及税赋优惠等方面均有不同规范，例如：自行重建申请程序虽较简便，但容积奖励及税赋优惠效益较低；都市更新虽无需取得全体所有权人同意、可获得较高之容积奖励及税赋优惠，但有基地面积限制且程序及审议过程较为复杂、所需时程较长；危老重建虽无基地面积限制、申请所需时程也较都市更新短，但建物本身需符合特定条件且需取得全体所有权人同意。应就具体个案向专家谘询，才能以最具效益的方式旧屋换新屋。