全球房市泡沫指数 衝6年新高

瑞银（UBS）发布最新报告指出，全球央行大撒钱、过剩资金灌入不动产市场，将全球房地产泡沫指数吹上六年新高。

瑞银全球财富管理投资长办公室14日公布年度研究报告《2021年瑞银全球房地产泡沫指数》，分析全球25个主要城市的住宅物业价格，2020年中到2021年中的一年时间内，这些大城市经通膨调整后的房价增长平均高达6％，为2014年以来的最高年增长率。

其中，法兰克福、多伦多和香港的房地产市场风险水平最高，慕尼黑和苏黎世的风险也偏高，温哥华和斯德哥尔摩则是2021年重新进入泡沫风险区的城市，唯有马德里、米兰和华沙的估值仍然合理。全球只有中东地区的杜拜是唯一被低估的市场，也是唯一出现年衰退的市场。

在各地房价严重失衡下，与房价或有相关的物价均飙升，该调查发现，2021年物价上扬最激烈的五大城市：莫斯科、斯德哥尔摩、雪梨、东京、温哥华等城市，这一年期间的增长率是过去五年平均的一倍至五倍，所有数据都在创下歷史记录，资产泡沫风险几乎在世界各地正在发生中。

瑞银全球财富管理投资长办公室房地产主管萨普特利（Claudio Saputelli）认为，25个大城市的房地产价格近乎全面上涨，是三大因素所造成：一、新冠疫情大流行期间许多人被限制在自己的「四堵墙内」，放大了居住空间的重要性，导致出现更高的购房意愿。二、各地商业银行在疫情期间对于购房者贷款标准的放宽，使得原已偏低的有利融资条件，对购屋者进一步受惠。三、更高的储蓄率和繁荣的股票市场，释放额外的住房净资产，意即股市带来的财富效果提升了购屋能力。

该报告提醒，实际上还有很多家户是採租屋模式，疫情期间造成的金融新态样，使得拥有房产的用户成本，比租房更较低，加上民眾预期房价会不断上涨，如今拥有房屋资产似乎对任何家庭都很有吸引力，这个理由或许会暂时保持房市持续畅旺，但对家户来说，会沦入不得不借更多的钱以跟上更高的房价。这从商业银行近几个季度来，未偿还抵押贷款增长普遍在加速，债务与收入比率亦在上升。

瑞银指出，现阶段的房地产市场变得「更加依赖极低的利率」，一旦金融监管单位或商业银行收紧贷款标准，或将导致大多数市场的价格上涨突然停止，接下来就看会突然重挫或高原盘旋，估计城市房地产市场的长期疲软，似乎机率愈来愈大。