海纳百川》中国房地产市场復甦不易（易宪容）

受4月以来新冠疫情在全国蔓延的影响，中国经济「三驾马车」都显疲态。5月16日国家统计局公布最新经济资料显示，中国的零售、工业及固定资产投资表现全部差过预期。社会消费品零售4月按年跌幅达11.1%，为2020年3月以来最低；4月工业增加值由扩张转为收缩2.9%，创记录新低；房地产开发投资也出现前所未有的负增长。面对中国经济严重的问题，中共政治局不得不4月底召开会议，希望通过政策上的纠偏，让中国经济重新回到「稳增长」之路。

4月29日中央政治局召开会议，会议认为，面对当前中国经济形势的严峻性，在坚持动态清零下，加大宏观政策调控力度，努力实现今年经济增长目标。主要的政策有：在防疫和稳定经济增长之间实现平衡，加大力度支持平台经济的发展，及重启房地产市场等。也就是说，当前中国经济所面对严峻性，最为重要应该是三个方面，一是疫情在全国蔓延；二是占中国经济增长达三分之一以上，最为活跃的增长动力的数字经济突然收缩；三是中国房地产成了经济「稳增长」的障碍而不是动力。这里暂不讨论前两方面的问题，专门讨论中国房地产市场的问题。

这次会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。这次会议的房地产政策与2008年救市时推出的房地产救市政策基本中一样，重新把支持「改善性住房需求」作为政策的核心，希望以此来重新启动当前的房地产市场。从这次房地产政策突然大幅转变的态势来看，足见当前国内房地产市场形势的严峻性。所以，在会议之后，不仅首套住房的按揭贷款利率下降了20个基点，并要求商业银行加大对房地产市场的金融支持力度（住房购买居民及房地产开发商），而且地方政府随之全面松绑住房限购政策，更为甚者，一些地方政府还出台住房价格限令及对购买者进行各种名目的补贴，以此来重启房地产市场的繁荣。但是，这些激励房地产市场重新繁荣的政策所产生的实际效果如何是相当不确定的，因为当前的房地产市场形势与2018年和2015年时已经完全不同了。仅就房地产市场形势来看，当前中国的房地产市场形势可能比预估的更是不容乐观。

从国家统计局公布1-4月的资料来看，无论是从房地产开发投资、住宅开工和住宅峻工、住宅销售的情况、住房资金来源的图势来看，还是从房地产景气指数的图势来看，都出现了曲线全面地向右倾斜，这就意味着房地产增幅不仅全面下降，而且基本上都转为全面的负增长，特别是房地产景气指数出现了直线式的下跌，由于2021年12月份的100.27下跌到4月份的95.89，下跌幅度达4.38。这意味着中国房地产从年初开始已经出现了全面逆转，而且这种逆转可能随着4月份以来的新冠疫情全国性蔓延继续在强化。因此，5月份的房地产市场形势同样是不容乐观的。

本来，从2021年下半年开始，不少地方政府就开始出台各种房地产的救市政策，甚至于出台反对限制房价下跌的限跌令，以此来全面干预房地产市场及启动房地产市场繁荣。有人统计，2022年以来各地方政府出台的房地产松绑和救市的政策达近200次之多，加上央行对商业银行按揭贷款利率下降，财政部房地产税试点范围不增加，以及最近央行再次出台融资支持政策及住建部刺激房地产需求的政策等，对房地产市场，这些房地产松绑救市的政策力度应该是十分巨大的，甚至于是前所未有的，但是，已经几个月了，这些房地产的救市政策并没有如政府预想的那样重新启动市场，根本没有任何实际效果。

从大陆国家统计公布的资料来看，1-4月份，全国房地产开发投资39154亿元（人民币，下同），同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。房屋新开工面积39739万平方米，下降26.3%。其中，住宅新开工面积28877万平方米，下降28.4%。房屋竣工面积20030万平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面积14662万平方米，下降11.4%。商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；定金及预收款15357亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。

从这些资料来看，三个方面的内容最为重要，一是房地产开发投资同比下降2.7%。这是有房地产资料记录以来第一次出现负增长。其主要含义就是，本来到2021年底房地产销售还在创歷史记录。一般来说，中国房地产市场採取的住房预售制度，2021年住房销售快速增长，反应到今年房地产开发投资上应该仍然是在快速增长轨道上，但是，今年1-4月房地产开发投资增长出现负增长，其住宅的新开工面积负增长达28%以上。为何会出现这种情况？一方面是不少房地产开发商收到住房预售款之后，不是用建造相应的住宅，而是挪去处理其他地方的债务问题，不少房地产开发已经没有资金投资开发了。这是目前不少房地产开发商普遍存在的问题，也由此引发不少房地产开发商暴雷。另一方面，当房地产市场不景气时，房地产开发商回笼资金最好的方式就是对住宅降价销售，但是不少地方政府的房价限跌令，房地产开发商根本无法通过市场机制来销售住房及回笼资金。在这种情况下，房地产开发投资自然会出现负增长，而且可能面对形势可能更为严峻。

二是房地产销售面积与销售金额都出现了严重的负增长，及房地产销售金额的负增长更快。在房地产市场景气繁荣时，这两个资料的情况往往都会是住房销售金额增长幅度远大于住房销售面积增长幅度。住房销售金额增长比销售面积增长幅度越大，意味着全国性的房价普遍上涨幅度就越快。而今年1-4月的情况则完全是相反，住房销售面积和住房销售金额增长都出现了严重的负增长，住宅销售面积负增长达25%以上，住宅销售金额负增长达32%以上，而且住房销售金额负增长的幅度远大于住房销售面积负增长的幅度，两者相关达7个百分点。这就意味着全国的房价已经出现普遍性的下跌，而且这种房价全国性的普遍下跌的幅度还会是相当大的。当房价出现全国性普遍下跌时，作为还是以投资为主导的中国房地产市场来说，就意味着房地产的市场预期出现全面逆转，购买住房者没有愿意及信心再进入房地产市场。这就是1-4月住房需求突然快速收缩的根本原因所在。

三是一季度居民贷款同比少增近1万亿元。也就是说，今年第一季，地方政府及企业融资都在加杠杆，但居民融资则在减杠杆。但是，受新冠疫情向会全国蔓延的影响，4月份全国社会融资增量9102亿元，两者均不及市场预期1.5万元及2.3万亿元的一半。与3月份的3.13万亿元及4.65万亿元的「天量」相比，更是环比下滑了80%以上。商业银行新增贷款仅6454亿元，为2017年12月以来最少。也就是说，4月份全社会融资出现了急速收缩。特别是住房贷款减少2170亿元，按年少增7453亿元，住房贷款跌605亿元，少增4022亿元。4月个人住房按揭贷款负增长25%以上。居民融资减杠杆的幅度之大，是2007年有统计记录前所未有的。也就是说，当房地产市场出现全国性的价格下跌时，房地产的市场预期已经出现全面逆转时，居民对房地产市场投资信心开始全面下降，多数居民已经没有意愿再进入房地产，中国房地产市场「购买住房一定赚钱」的神话有可能正在破灭。在这种情况下，地方政府出台再多房地产救市政策，能够起到作用可能不会太大。有人预测，这种情况在新冠疫情结束后或6月份后房地产市场会有所好转，但这种情况是否会发生是相当不确定的。

在当前的房地产市场形势下，可能会引发一系列的严重问题。目前可能最为明显的是两大问题，一是当前中国最大的炒房团开始抛售手上的住房。当前中国最大炒房团不是温州炒房团，也不是一般居民，而是中国的上市公司。据Wind资料统计，到了2021上半年，共有2204家A股上市公司持有投资性房地产，合计金额增长到1.75万亿元。这意味着，差不多一半以上的上市公司都在「炒」房。从他们持有的房产的市值来看，2009年，A股上市公司合计持有房产才1600亿元，但在十多年时间里，这个数字膨胀了10倍以上，2021年达到1.75万亿元。这个数字是什么概念？相当于87.5万套价值200万元的住房。如果放到2021年各省的GDP排名上，超过新疆，逼近贵州，比「西藏、青海、寧夏、海南」几省之总和还要多。一旦住房价格全面下跌，最早抛售住房的一定是这些上市公司。就目前的情况来看，上市公司抛售住房正在进行中。目前在深圳，不少上市公司都正在抛售手中的房产。但是，住房与其他投资品有很大不同，其流动性很差，不大幅度降价，要想抛售并非易事，而大幅度的降价一定会对现有的房地产市场及金融市场造成巨大衝击。

二是今年一季度的GDP增速为4.8%,只有住宿及餐饮业和房地产是负增长，前者为负0.3，房地产则是负2.0。可以说，第二季度的情况可能比这更不容易乐观。只要房地产市场一旦出现负增长，中国的GDP肯定是下行的。因为，2021年中国的GDP为114万亿元，其中房地产业为18万亿元，建筑业为29万亿元（如果按照2018年房屋建筑占建筑业GDP的比重为62%计算），仅此两项就达36万亿元，占全国GDP的比重达31%以上。所以，房地产增长下行，对整个中国GDP增长带来巨大压力。这就是政府一而再再而三，特别是地方政府，在出台各种房地产救市政策关键所在。因为，按照当前房地产市场态势，中国经济稳增长并非易事。

现在的问题是，无论是中央政府还是地方政府都希望通过房地产调控政策全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始房地产市场出现了下行周期，多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向「因城施策」，房地产市场调控政策许可权下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场极度繁荣。

不过，当前政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要「只住不炒」的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑尺度应该会有所约束。比如，儘管最近央行下调了首套住房按揭贷款利率，但改善性住房的按揭贷款利率还是保持原有水准，而不是如2008年那样改善性住房按揭贷款利率也随之下降。

二是经过20多年大量建造，中国房地产的存量已经是一个巨大的量。有人测算，国内城市居民的住房持有率达89%以上（而德国只有41%，美国也仅是60%左右）。有人测算到2020年底，中国城镇住房存量达438亿平方米，如果每套100平方米，有4亿多套住房。如果每户为3口之家，可居住12亿以上的人。根据统计局资料，我测算出2021底国内城镇住房存量达240亿平方米。如果每套住房80平方米，同样有3亿套住房，可容纳 9亿人口。可以说，就目前中国住房存量来看，除了少数的一二线城市外，住房的严重过剩已经是不争的事实，特别是在三四线城市更是如此。有人认为农民进城可以消化这些过剩的住房，但农村的住房存量也达到300亿平方米以上，更何况就目前的房价而言，农民根本就没有财务能力购买现有这个价格的住房。再加上最近疫情在全国蔓延对市场的衝击，就业情况恶化，农民及一般三四城市居民的住房购买力更是不可高估。所以，地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场重新启动还有待观察。

还有更为重要的是，就是人口结构的变化。比如中国人口出生率下降，甚至负增长这是影响市场预期转弱的一个重要方面。目前多数省市的人口都是负增长。还有，2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。比如这种衝击导致了香港恒生科技指数一年来下跌60%以上。这不仅导致大陆平台企业急剧下跌，海外投资者纷纷逃离这个市场，而且让这些平台企业竞争力急剧下降和投入收缩，这些公司员工薪资减少，不少员工将面临着失业的风险，这个市场已经容纳近亿员工。而这个市场的员工是早几年最有实力购房大军。如果这股购买住房大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计这对中国房地产市场产生巨大的影响。

现在的问题是，面对如此严峻的房地产市场形势，如果新冠疫情不能够在短期内稳定反之还在全国蔓延，那么对当前的房地产市场形势肯定是雪上加霜。第二季度的房地产资料估计可能会现在还会严重，即更为严重的负增长。如果这种情况出现及持续，并非仅是统计数字的负值问题，最大的问题是让房地产市场预期进一步转弱，让房地产的需求更是全面收缩，房地产市场的价格更是出现全国性全面下行。一旦这种转弱的市场预期一直在强化，房地产市场就可能陷入难以解开的迴圈死结。因为，房地产市场出现的问题肯定会影响到居民消费上及固定资产投资增长上，影响到中国金融市场稳定上。对此，政府仅就是希望靠传统政策来救房地产市场并非易事，还得从根本上来改变当前的市场环境，让中国经济真正回归市场上去。否则，要重新启动当前中国的房地产市场是不容易的。（作者为青岛大学经济学院教授）

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