新北市政府成立住都中心

今年初由新北市政府成立的新北市住宅及都市更新中心为「半官半民」的行政法人，扣除受到疫情影响期间，实际在「大陈单元3」进场整合不过六个月，同意参与公办都更的住户比例从年初的二成，逐月稳步增加，直到八月侯友宜视察大陈更新单元3后，在市府政策支持下，同意比例一举突破八成往九成迈进，整合速度之快，令侯市长相当惊艳。

大陈更新单元3华丽转身

大陈新村是国民政府播迁来台后，为大陈岛撤退民眾进行安置的处所之一，每户分配土地依人口数从六至八坪不等，而歷经六十年的时代变迁，从早期生活空间狭小，住户不得已只好自行向上增建，导致房屋结构堪忧，如今屋况老旧，不符现代生活需求，且环境卫生欠佳，巷弄狭小，严重影响人车通行及消防安全。

「如果可以选择，谁想住在这么破旧的地方？」大陈单元3的住户，无奈地说。在这里，稍有能力能在外头置购新屋者，早就搬离此地，而空屋就便宜租给外地人，这里也成为不少来自南部「北漂」的外乡人，暂时的落脚处。

留下来的人，并不是财力不行，有时，是一种住习惯的惯性使然，以及乡情，再者，他们也希望政府推动的都市更新，有天能让他们的老屋，华丽转身为「黄金屋」。

而这一天，并不远了！

侯市长在今年一月新北住都中心揭牌时表示，住都中心为全台第一处地方层级的社宅及都更专责机构，专责社会住宅的营运，以及办理都市更新业务，期望透过企业化经营模式、引入民间专才，提升社会住宅管理营运品质，同时加速公办及民办都市更新推动，实现「安居乐业」的市政愿景。

新北住都中心副执行长兼发言人钱奕纲表示，在进行社会住宅管理与营运的同时，住都中心今、明两年的重头戏就是进行「大陈更新单元3」的整合及对外招商，评选出公办都更的最优「出资人」，以带进资金及技术为居民盖出具有绿建筑等级的全新家园，九月十日将举办公告招商说明会，向潜在出资人介绍本案。

新北市都市更新处处长张寿文指出，大陈地区面积高达八公顷，因为社会变迁，当地环境窳陋，成为都市景观的「毒瘤」市府于民国九十九年透过划定，指定本区为策略性再开发地区加速都市更新，并分为七个更新单元订定都市设计及景观计画设计原则，以公办方式推动都更。

张寿文表示，都市更新困难点在整合，大陈地区内的产权又非常复杂，有人有地(产权)没屋，或是有屋没地，以及增违建严重，二、三楼的建筑竟增建至七楼高。

「更新单元2」歷经长达十年的整合及兴建，现已顺利完成重建，成为本区现代化集合住宅社区，成为都市更新的良好示范，尤其面对新店溪第一排景观，为房子加值不少。

清华大学科技管理学院荣誉讲座教授张金鹗指出，都更要能成功，「互信」很重要。

都更成功关键在互信

过往都更整合不易，主要是愈晚签同意书的人，愈能狮子大开口，建商为求顺利完成整合，就不得不私下给「暗盘」，所以愈早签的就先输。

当大家知道这种情况，都要等到最后才签，以至于建商能拿到的同意比例，在突破七成后往往停滞不前，这种情况就是因为互不信任。

反观，新北住都中心属于行政法人性质，具有「半官半民」的特性，有关分配比例，虽不可能像建商那样弹性，但正因为具有半官方角色，要受议会监督，就不致有「坑杀」人民的情况发生，反而能打通「暗盘」关键，较易让住户相信。

公正透明性质 投资人有信心

弘杰都市规划顾问总经理辜永奇表示，民间都更案虽具有独立性，但公正性差，而政府来办，又怕落人「图利」之口实，而新北住都中心具有行政法人角色，兼具独立性及公正性。

在执行过程中，住都中心就法令的解释及同意比例的突破，会比民间业者有优势，另在权利价值的计算也比较公平、公正、合理、及透明，可以加速都更整合速度，且可打破「暗盘」，创造「不二价」的成功案例。

钱奕纲表示，不同于传统公部门，新北住都中心担任实质实施者可完全主导，进入社区整合，了解住户需求后，在合乎法规与程序下协助住户解决参与都更遇到的问题，出资人仅需提供资金及专业技术服务，可更安心进场，用与以往不同的操作方式，为更新单元1、3、4带来不同火花。

市场攸关民生 单元3打头阵

为什么先做「更新单元3」？主要是单元3内的公有土地比例高，整合速度相对较快，且有新生公有市场，侯市长向来重视民生议题，因此选定从单元3优先进行，以公办都更为地区打造更好的居住环境，也期望其他单元能仿效跟进改建。

钱奕纲提到，感谢市府提供的一切协助，例如透过地政系统、民政系统及区公所帮忙协寻所有权人。住都中心担任「大陈单元3」公办都更实施者，这是头一遭，它的一小步，未来将是公办都更业务的一大步；未来民办都更案若住户找不到合适厂商，但具成熟度与迫切性，住都中心仍可从专业技术端介入协助。

衝刺整合办说明会加驻点服务

都更最难就是居民意见的整合，为了争取住户认同，住都中心今年三月举办首场说明会，与住户及新生公有市场摊商沟通，并持续办理地主说明会、小区座谈会，提供谘询服务，六月则前进当地设立「推陈出新站」，由一批具有都更专业的年轻人，挨家挨户拜访，倾听居民声音。

钱奕纲高兴地说，至八月底，大陈单元3的同意比例已拉高至八成，远高于当初进场时的二成多，九月底应可进展至九成。

九月对外招商，评选最优出资人的时程也将展开，预计明年二月公布结果，一切顺利的话，明年底就动工兴建，完工后会是五大栋，楼高三十三至三十六层的区域地标建筑。

不过，辜永奇认为，对将本求利的建商来说，最重要的是，可以从中获得多少利润？这也是招商能否成功的关键。

公权力介入 招商成功率大增

钱奕纲认为，光是在大台北地区要找到像「单元3」总面积达3824坪的开发基地，对建商就是机会难得，再者，基地面新店溪第一排，所谓的「水岸住宅」能为建商未来的开价及销售速度加分。

另一大诱因是，都更建商过往花在整合的时间太长，有时还不见得成功，但住都中心在前期已进场整合，光是「时间成本」，对建商就是很大的诱因，再加上新北市府在「钉子户」的排除，将执行公权力，也可确保建商无后顾之忧。

辜永奇说，建商做都更，整合时间短则十年，长则几十年，住都中心的公平、公正，可以化解住户疑虑，一旦整合成功，就没有「何时完成」的时间表疑虑了。

眼见单元3的整合比例愈来愈高，住户刘柏成谈到，有如看到一道曙光！作为大陈居民的第二代，他说，住在当地已四十四年，这里人口老化严重，很多伯伯奶奶都过世了，那些第二代事业有成的，早就搬走或出国了。

住户满心期待住新家

他说，单元2从建商进场，整合到兴建及交屋，足足花了十年，如今单元3的住户有机会更快欢喜搬新家，这是很大的激励与期待！

刘柏成说，「单元2」的房价都更后翻倍，大家看到大陈新村从老房子每坪约二十万出头，盖新大楼后变五、六十万元，无不期待藉由都更成功，让「单元3」身价看涨。

但他强调，最重要的仍是提升居住生活品质，相信这是很多留下来，想共同守护这片土地的住户们，内心最大的期待，「这里是我们的家！」

本文作者:顏琼真

(本文摘自《理财周刊1097期》)