买卖农地GG了 做错1动作从大赚300万变倒赔

李先生买卖农地，原本可以获利300万元，主要关键在于，农地买卖获利，并不列在房地合一税的课徵范围，而且只要取得「农地农用证明」，就可以申请不缴交土地增值税；不过，因为他在持有期间却把农地辟建为停车场使用，这一个动作，让他原本可以大赚300万元，变成倒赔10万元，本来获利也GG了。

房地合一税正式实施以来，课徵范围并未纳入农地买卖，因此不少投资人会买卖农地，寻求获利。不过，李先生却因不谙「农地农用」的取得眉角，让原本一买一卖可获利300万元，事后却被国税局课徵250万元土地增值税，并还要面对20％的房地合一税，就因一个动作，反而做了赔本生意。

在嘉义地区擅长不动产税务规划的地政士蔡岳臻表示，李先生听说投资农地买卖，若日后出售时，只要取得「农地农用证明」，就可以申请不课徵土地增值税，加上农地交易，并非房地合一税课税范围，因此是可以投资的标的。

因此他在106年便以1500万元，买入一块农地，并在持有期间，舖了水泥，辟建为停车场使用。

王先生看中这座停车场，拥有固定的租金收益，因此表明要以1800万元买下李先生的农地，双方并于110年5月完成签约。

李先生原本兴高采烈，以为可以获利300万元，却没想到，因为他将农地铺上水泥做停车场使用，不符农地农用资格，导致事后遭税务机关核课土地增值税250万元。

蔡岳臻表示，像很多农田荒废，任由杂草丛生，或上面种树，却非经济性作物，甚至是在农地上面违规盖庙宇，这些作法，都无法请领到农用证明。

此外，李先生指出，他持有该土地只有4年之久，土增税怎么会这么高？认为是税捐单位「算错了！」

税务机关土增税承办人员解释，由于李先生无法取得「农用证明」，因此，无法申请不课徵土地增值税，而他出售土地的土增税，必须从「前次」申报公告现值时间，计算到110年5月移转出售时间，而非自己所持有四年期间的土地涨价总额。

蔡岳臻分析，「作农业使用之农业用地，移转与自然人时，得申请不课徵土地增值税。」李先生于106年取得农地时，前地主因能取得农用证明，因此都能依「土地税法」第39条之2第1项规定，免课土增税。

但李先生，则无法取得农用证明，所以必须加计前手地主的持有时间的土地涨价总额，所以才会被核课250万元的土增税。

另外，由于李先生未能取得「农用证明」，农地买卖视同一般土地，获利300万元，纳入「房地合一税」课徵，出售时间在110年5月，属于「房地合一税1.0」核课期间，持有四年未满五年，尚须缴纳20％的房地合一税60万元（300万元x20％=60万元）。

也就是李先生原本计画能赚300万元，但是在缴纳土地增值税250万元、及房地合一税60万元后，反而是倒赔10万元，可说是得不偿失！

蔡岳臻提醒想投资农地的人，一定要注意农地要能取得「农业用地作农业使用证明」才能申请免纳土增税，以及不列入房地合一税课税范围。另外如违反作农业使用而遭税务机关注记的话，即便后来回復作农业使用，日后再行出售移转他人也可能无法申请免纳土增税。

也就是说，农地有违规使用之情事，于下次再移转土地时，纵使取得农业用地作农业使用证明书，亦无法申请适用农业用地不课徵土地增值税，而这时候，之前不课徵期间所累积之土地增值税，将连同一併核算计入，不可不注意。