在陆台商想脱手土地 先看租约与年限

中国大陆一般工业用地使用年限是50年，但是段士良指出，当剩余使用年限少于30年，物流业者买家就会多方评估；若少于25年，甚至连想买来扩厂的实业买家，或专门猎地先行出租、之后视情况出售的投资型买家都会犹豫再三，甚至缩手。

段士良表示，由于中国大陆电子商务发展快速，物流业者持续在中国大陆到处猎地，尤其偏好100亩以上的工业用地，惟物流产业的土地使用报酬低，许多地方政府并不欢迎物流业者，物流业者担心当地政府不同意业者购地后再报批报建盖物流厂房，因此需要较长时间跟当地政府事先沟通，由于前置作业成本高且厂房需要重建，物流业者都会优先考虑土地剩余年限超过30年的工业用地。

至于想买来从事生产实业的买家，除非是当地政府奖励的高科技产业容易谈到比较优惠的一手地取得条件，传统产业若想取得价格较低的一手地，就必须对投资强度、税收贡献等做出具体承诺，之后若无法达成，必须承受当地政府收回土地的风险，权衡之下自然寧愿花多一点钱，从想退出的企业取得二手工业用地，而且还可以省去盖厂房的时间与成本。

但如果剩余使用年限过低，很快又要面临到期政府收回土地的风险；财务投资型买家就更不用说，剩余年限越短，能收租或是等待涨价的时间越短，自然兴趣缺缺。

段士良建议，若台商原有厂房已经没有在生产自用，最好定期检视要出租或要出售的决策，如果打算要出售，最好就不要长租，就算要出租也要注意保留终止租约的权力，以免未来要出售时，承租方狮子大开口要求清租补偿。

至于土地使用年限一旦低于25年，除非是有可观的三旧改造价值，售价很可能只会逐年递减。

段士良也提醒，基于税负考量，台商都是採取出售公司股权方式间接处分厂房，但陆是外匯管制国家，必须先将股权过户给买家后再完成一连串工商程序并经外管银行确定买方资金来源合规，资金才能从买方户头匯至卖方境外帐户，只要其中一个环节没有满足要求，卖方就无法收取股款，若遇到恶意买家更可能永远无法收回，千万必须小心谨慎。