投资组合加入REITs 抗通膨、降波动

元大全球不动产证券化基金研究团队分析，面对当前混沌不明的投资环境，REITs是一个很适合的投资选项，原因为相较于许多直接受到俄乌战争影响的全球企业不同，大多数的不动产资产都不受战争影响。而且，受到通膨飙升影响，许多企业的获利能力正在下降，但不动产的资产价格与租金大多能够受益于通膨扬升的环境。

实际数据验证，在过去20年，美国CPI（消费者物价指数）年增率大于3％的年度（分别指2004、2005、2007和2021年），REITs的平均表现明显优于其他资产类别，以富时已开发市场房地产指数为例，平均上涨18.4％，好于全球股市的14.8％，以及全球非投资等级债券指数的4.6％和美国公债的3.1％（全球股市系以MSCI全球股市指数为代表、全球非投资等级债券系以美银美林全球非投资等级债券指数为代表，截至2021年底）。

此外，从评价面来看，以相当于股票本益比的「REITs价格/营运现金流」指标，REITs平均仅在17.2倍，相对于美股标普500指数的本益比约23倍，明显还低上很低。而且，依照美国法令，规定REITs必须将当年度90％的收益以股利形式分配给股东，使得在当前通膨高涨的时候，也能为投资人带来了不错的股息收益。

元大全球不动产证券化基金研究团队指出，现阶段以住宅、数据中心和物流等3大类型REITs，为主要看好方向。在2021年，美国成屋销售价格中位数涨幅高达17％，随着房价越来越高，美国民眾将不得不租房，在住宅租金持续上涨下，有利住宅REITs表现。此外，随着云端服务盛行，对资料运算和存储的需求急剧增长，都有利数据中心REITs业务持续增长。

至于物流REITs的部份，电商网购正快速取代实体购物，成为仓储物流发展的一大推力，而且在新冠疫情全球大爆发后，更加速网路购物的发展，也加大对更多仓库空间的需求。不仅如此，中美贸易战和供应链问题，正促使制造业回流美国，这些需求无疑地将推高仓库使用率和租金，为物流REITs提供很好的扩张机会。