杂志精选》第二季若价涨量缩 房市会陷入价量背离危机？

六都地政局公布五月份买卖移转栋数，合计为2.28万栋，月增1.8%、年减7.7%。受疫情及打炒房政策影响，前五月六都买卖移转栋数11万栋，虽仍创九年来同期新高，不过年增率已收歛至0.7%，六月移转量在疫情衝击下恐出现双位数衰退，第二季交易量季增与年增率肯定会衰退，惟房价在主升轨道上，虽推升不力，价格却欲小不易，值得关注的是第二季的价涨量缩现象，会不会步上2012年后尘，出现价量背离走势，面临反转危机？

笔者认为今年全年交易量若要超越去年，下半年交易量必须超越去年同期，挑战应该相当大，预测2022全年房市价量走势三种情境，会有三种不一样的结果呈现：

(一)价量俱跌～连续价量俱跌，就应注意反转讯息：今年经济增长预测维持在3.5~4%的中温期、通膨在2.7~3%高温之间、利率虽升尚处低檔、市场资金仍然充沛的四大利基下，虽然受到疫情扩散与打房政策不断的影响，交易量与价格同时下跌机率不大，唯一可能出现价量俱跌现象应该是季节性受利空因素影响导致，未来要观察的是，若价量俱跌连续超过三季，就是房市明确反转讯息，这现象不会在今年出现。

(二)价涨量缩～价量背离出现，会埋下反转潜伏危机：房市价涨量缩代表市场价量背离，这现象曾出现在上一波高点2011-2014Q2，除了2013年因奢侈税二年闭锁解封形成价量俱增的末升段行情，当时房市已因价量关系异常而埋下反转危机。今年第二季有可能出现价涨量缩现象，但下半年交易量将因疫情趋缓而回温，因此，价量背离只可能出现在单季，不致破坏原有房市上升轨道。

(三)价量微增～房价涨幅收敛，动能限缩，房市惊惊涨格局：下半年若因疫情趋缓，量能势必回温，打房力道钝化，升息幅度明朗，利空讯息逐渐淡化，房价仍会维持在上升轨道，北台湾需求转强，全年房市将呈现价量微增，房价维持惊惊涨格局，此现象是2022年房市最有可能走势。

从价量增减、区域表现、市场需求、产品类别，分析全台房市走势

综观目前房市，从价量表现分析：市场正面临疫情扩散的严峻考验，虽然疫情高峰在五月，但由于交易时间与登记时间落差，因此影响交易量最大实际数据会落在六月，第二季有可能出现价量背离或俱跌的情况，第三季与第四季房市表现端看疫情趋缓、升息明朗化、打房利空出尽的环境下，交易量会有反弹契机，若下半年交易量反弹，全年交易量将维持在3%上下的微成长表现，房价涨幅也会比去年收敛。

从区域市场分析：全年房市值得观察的是台北市在疫情肆虐相当严重的情况下，五月交易量居然是六都唯一年增月增的城市，分别是11.7%、2.3%，主要理由是近年来大台北涨幅较温和，成屋市场几乎鲜少投资买盘，刚性需求支撑力道强劲，北台湾因疫情扩散较早，与疫情共存的适应力超前，活动力也较强，因此影响看屋量与成交量也较低，未来两年房市表现应该会倒过来，北台湾表现会优于南台湾。

全台各行政区将不会有全面大涨现象，蛋壳区将因补涨行情达到满足点而出现行情松动迹象，蛋白区端视区域的产业发展、交通建设决定房价走势强弱，台北市士科重划区，新北汐止、林口、新店、八里，桃竹区中路、青埔、竹北，台中北屯、水湳，台南仁德、归仁、永康，高雄楠梓、湾区……都是人口净流入且具有发展潜力的区域。

从需求面分析：首购市场动能趋缓、换屋需求受压抑、短线投资市场收敛，房市会呈现温和局面，首购与换屋需求仍是市场支撑主流，换屋市场因央行政策影响稍受压抑，但长线而言，市场动能要靠换屋刚性需求撑盘，尤其大台北四十年以上房屋趋半，一股强劲的换屋潮将是未来房市推动的稳固基础。

从产品面分析：成屋市场刚性需求仍强，预售市场因政策打房，短线投资客抛货，暂时影响市场行情，市场也朝向刚性需求推案，建商推案将逐渐由30坪上下，转而为45-70坪的规划方向发展。

而各区豪宅虽没恢復往日高点，但因税制与打房政策影响，购屋目的已朝向自住需求，市场走势稳健，台北市豪宅已站稳每坪二百万以上，新北豪宅市场较收敛，桃竹豪宅等级个案将因生活机能完善而有发挥空间，台中、台南、高雄的豪宅因与台北相比，价格落差相当大，在全台一日生活圈完整架构下，中南部未来豪宅市场较有想像空间，至于厂办市场在三年内仍未爆量状态下仍会维持稳健成长。

本文作者:李同荣/吉家网不动产创办人

(本文摘自《理财周刊1137期》)