投信投顾法修订採「信托基金双轨制」 不得投资住宅、违规重罚1500万

为活络我国不动产证券化市场，行政院会12日拍板《证券与不动产投资信托及证券投资顾问法》修正草案，开放我国REITs（不动产投资信托）新增基金架构发行，採信托及基金架构双轨制；为避免炒房疑虑，修法明定基金架构REIT不得投资供居住使用住宅，并提高重大违反攸关受益人或投资人权益保障事项的罚锾上限至1500万。

金管会指出，我国于2003年发布不动产证券化条例，允许REIT採信托架构发行，由信托业担任发行主体。观察日本、新加坡、香港等均有採基金架构发行REIT，我国透过开放REIT採基金架构发行，期望为我国资本市场注入另一股活水。

金管会指出，基金架构REIT具有下述特点，基金架构REIT将引入具不动产投资管理专业不动产投资信托事业，对REIT积极管理，有效强化管理能力；基金架构REIT将透过简化追加募集程序、确保取得优先购买权与收益支持，以及允许弹性投资架构鼓励投资海外不动产等方式，确保REIT规模持续成长，并获取稳健的收益率。

此外，参考日、星、港REIT不动产主要来源多为不动产开发商，且多与REIT管理机构属同一集团或利害关系人，基金架构REIT将开放得进行关系人交易，透过交易方式多元化，以利REIT活化资产；基金架构REIT将由不动产投资信托事业专责管理，REIT资产则由信托业负责保管及监督，相较信托架构，权责画分更明确。

金管会指出，此次修法重点如下，基金架构REIT为契约型基金，由委托人（不动产投资信托事业）与受托人（基金保管机构）签订信托契约，REIT投资人为该信托契约之受益人。另考量证券投资信托事业（下称证投信事业）业务性质亦是以从事投资管理为主，爰开放证投信事业得兼营不动产投资信托事业。

针对不动产投资信托事业设立资格条件，金管会要求具不动产投资管理经验之机构担任专业股东，且其所认股份，合计不得少于第一次发行股份的50％；拟授权金管会订定不动产投资信托事业最低实收资本额等资格条件；要求不动产投资信托事业(含专营及兼营)应设置独立董事及审计委员会，并以审计委员会替代监察人。

在不动产投资信托基金管理规范上，REIT投资标的范围主要包括不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券等项目；明定REIT应至少有一定比率投资于有稳定收入之不动产或不动产相关权利，且每年分配收益应达可分配收益的一定比率。另参酌国外模式允许REIT进行关系人交易，并辅以相关配套管理措施。

另外，参考国外规范并兼顾REIT之借款现况与财务风险，授权金管会订定REIT借款比率上限、公告方式及其他相关事项。

为强化对证券与不动产投资信托事业及证券投资顾问事业之监理，将重大违反攸关受益人或投资人权益保障事项之的罚锾金额上限，由300万元提高至1500万元；另，除修正「证券投资信托及顾问法」部分条文，并配合将法律名称调整为「证券与不动产投资信托及证券投资顾问法」。