新冠肺炎疫情仍籠罩全球,各國央行為因應突如其來的黑天鵝,紛紛祭出量化寬鬆政策;再加上台商資金回流及央行透過低利率欲提振經濟,促成這波資金行情漫延至股市及房市。自今年第二季起,中南部地區投機買盤蠢動,紅單炒作頻繁,逼得中央銀行祭出選擇性信用管制遏止投資買盤。包括內政部、財政部、金管會及各地方縣市政府,亦投入打炒房行列。我們幾乎可以預知,明年房市在政策管制的前提下,大概不會有太激情表現。

目前包括內政部(實價登錄2.0修法)、財政部(房地合一稅修法)及金管會(管制銀行不動產貸款授信)等抑制房價的政策工具幾乎還未用上,如央行選擇性信用管制仍未有效限縮投資買盤,相關部會勢必再出手,以澆熄炒房烈火。依筆者調查,在央行12月上旬祭出選擇性信用管制措施後,大台北地區,包括新北市土城、鶯歌、淡水及新莊等區域,來人數驟減3至4成5;板橋、中和及新店來人數約減少2成;台北市各行政區亦受波及,來人數平均也減少2成。

此次央行祭出選擇性信用管制,目的為打炒房,主因部分地區房價上漲過快,疑似投資客炒作。但若以債券、股票、房地產等投資商品而言,房地產在資本資產定價模型(CAPM)的資本市場線(CML)中,理論上應是屬於高風險(變現性慢),高報酬(房價漲幅大)的投資產品。而台灣的房地產(新推建案)是否符合CML高風險及高報酬的特性,似乎值得商榷。

比較台北市、新北市、台中市、台南市及高雄市預售屋房價,自2011年第三季至2020年第三季的漲幅觀察,10年漲幅分別為26.8%、15.3%、71.4%、125.5%及62.5%;以10年年化報酬率分析,五都平均年漲幅則為2.4%、1.4%、5.5%、8.5%及5%。

五都中,台南市看似10年漲幅最驚人,但若轉換為每年平均報酬率,獲利能力應與台灣藍籌股相當。至於台北市與新北市房價,平均年報酬率為2.4%及1.4%,只能說差強人意。我們甚至可以說,台北市與新北市近10年房價漲幅,幾乎與經濟成長率(GDP)相差無幾!

從投資角度觀察,台灣的不動產市場似乎僅為中低報酬、而變現性較差之資產,作為自住要比投資更適合。若要說近10年台灣房價漲勢驚人,似乎言過其實!

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