经济思维－为什么我们需要囤房税？

综观各国，常见的打房措施包括交易税（以利差或房价本身为课徵额，且买卖双方皆可能为课徵对象）、持有税、以及房贷限制（包括成数、利率、额度）。然而，单一政策往往很难抑制房价，其原因不仅仅是因为民眾对政策的反应及规避速度极快，也因房价政策会同时影响房市供需两造，使价量的移动方向不如政策预期。

其中一个例子是，从2011年至2014年之间实施的特种货物及劳务税（通称奢侈税）。该税对持有一房地产不到一年即出售的卖家课徵售价的15％，另对持有房地产满一年不到两年的卖家课徵售价的10％。此设计与现行的房地合一税制，皆为针对持有期间差别课税的交易税。奢侈税的政策立意在于透过拉长持有时间而降低投机者的购买意愿。然而，政策施行以后，不仅房屋需求减少，供给亦同时减少，这也导致在交易量下滑的同时，价格不一定下降。

透过房屋持有资料可发现，大量卖家在政策实行后会于出售建物前，持有一房屋恰好366天或731天以跨越一年及两年的持有时间门槛。且该现象在政策执行的首月便极为明显，可见台湾的房市交易者对政策十分敏感。这也导致房屋供给减少——政策实行后的首月交易量只有实行前单月交易量的四分之一。

另外，由于建物价格越高按比例课徵下税额越大，该效果对价格越高的物件便越明显，也使得本来已经涨势凶猛的地段，供给减少越严重，亦越难压低交易价格。据统计，若将房屋依卖价划分成五等份，该政策使最便宜的物件下跌了1％，然而最昂贵的标的由于供给减少，价格反而上升了6％。

现行或研议的政策中，除了囤房税及空屋税可望增加房屋供给之外，其他包括各类交易税、房贷成数限制等多为减少房屋投机需求的政策，且如上所述，部分具备「越短期持有税越重」性质的政策，更可能减少供给。因此在实行控制需求（而连带使房屋供给减少）的政策时，也必须同时搭配能够增加供给的政策。若仅使用前者并一味拉高税率，除了无法达到明显压低房价的效果，也可能伤害对房屋具刚性需求的族群。由于供给变少价格上扬，此族群更倾向租屋，而房租因租房需求增加而攀升。

据笔者统计，若以年租金除以房价作为屋主租房的报酬率，该比率在奢侈税实施后由原先的2.3％显着增加至2.8％，增幅约20％。囤房税至今迟迟无法进展的主要考量是租金转嫁的问题，然而在没有囤房税推升供给的情况下，不仅租金依然可能随租房需求升高，亦将削弱需求端政策的打房效果。

综上所述，台湾现行囤房税，除了面对低估税基以及未普及累进税率等争议之外，站在房市供需以及政策性质的观点上，仍有上涨的空间。