打炒房修法 剑指投机客

房地产业中，政府对预售市场的管理强度向来相对宽松，直到去年7月，实价登录2.0、房地合一税2.0同步上路，且两项新制都首度把预售屋纳入规范，可以视为政府强化预售市场管理的第一步。不过，去年12月内政部早早宣布将修法，推动包括限制预售屋换约转售等5项措施，目标明显对准预售市场而来；究竟政府看到预售市场什么弊端？才会在新法上路未满半年时，就急着宣布加码打炒房。

儘管此次平均地权条例修法让房地产界忧心忡忡，但业者也不讳言，现阶段房市的投机炒作主要在预售屋。业界分析，民眾对房价持续上涨出现预期心理，但高高在上的房价让首购族只能把目标放在自备款低、付款轻松的预售屋，先行锁定价格以免越来越追不上；与此同时，买气喷发让预售新案频频跳空大涨改写新高，在价差可观下也吸引越来越多投机客进场套利，且预售屋的高杠杆不只有利首购族，投机客同样受用，也让预售市场成为炒作温床，预售房价更成为房价飙涨的领头羊。

针对此次修法，内政部次长花敬群多次表示不是要打房，但也强调对投机炒作零容忍的态度。官员表示，针对居住正义、健全房市目标，财政部从税制着手，央行从资金面切入，内政部的职责在管理面，最重要的任务就是维护市场交易秩序，要杜绝炒作、甚至是诈骗行为，才能保障购屋者的权益。

针对目前预售市场的炒作行为，房产专家、消基会房屋委员会委员张欣民表示主要有两大乱象，第一是「营造热销假象，趁机哄抬价格」。预售市场出现多则建案推出后「秒杀」新闻，更有建案在公开销售前就出现漏夜排队的人潮，引发民眾担心房价持续上涨、甚至买不到房的恐慌心理，而建案也趁机抬高房价，此一不公平的交易方式，大大影响自住者的购屋机会。

乱象二则是「揪团签约再换约，垫高房价」。所谓换约套利是指投机客签约买了预售屋后，再以更高价转卖给其他人，在目前的预售市场很常见。投机客凭着与建商、代销关系良好，利用揪团先以较低价格取得预售屋后，短期内再高价转卖给一般消费者，甚至是下一个炒作的投机客，结果就是不断被垫高的房价。

根据统计，实登2.0自去年7月上路以来，共有9.5万笔预售屋销售资料，而同期间在网路平台上约有1.8万笔预售屋待换约资讯，显示有近二成的预售屋购买者从事短期内换约套利，证明换约是预售屋炒作的重要管道。

此外，内政部此次修法也特别管控私法人购屋，规定私法人购买住宅用房採「原则禁止、例外许可」，及五年内禁止转手的限制，内政部官员指出，政府观察近三年数字，发现私法人购买住宅数量成长可观；此外，2020年第四季统计显示，持有一年内即出售住宅的比例，自然人为9.74％，但非不动产及营建工程业法人的比例高达 54.51％，显示法人的住宅短期买卖行为相当频繁。

不过，房地产业者也呼吁政府，未来修法应力求周延，规范也要更明确，再加上配套措施以免错杀无辜。业界期盼相关政策在保障居住正义的同时，也能兼顾产业的正常发展。