条件好也贷不到新青安？　房产关键「一件事」没处理好有影响

第七波打房后迎来首购族时代，零经验首购族除了要学习挑选心仪房产，代书流程也眉角多多，曾有买家收入及信用皆为优等生，却无法核贷新青安，关键竟是物件有租约所影响。专家提醒，新青安除申请条件有所规范，后续也有自住切结需遵守。不只新青安，首购环境氛围下，提醒买家多方瞭解相关规定、规费及税赋，若选择大型房仲品牌服务，可享一条龙包办买房、接洽贷款、处理代书流程，也可提供税赋及产权登记的专业谘询、协助排解房产交易疑难杂症，成就自己的家业梦想。

信义代书叶惠玲分享，曾有买家歷经三个月看房终于相中满意物件，决定申请新青安，明明收入、信用皆状况优良却无法核贷，关键竟是因为一楼住宅物件骑楼出租给了流动摊贩存放货物。买方想要承接租约，但根据新青安贷款规定，若房屋有任何形式的租约存在都无法申请，「即使只是骑楼租约也会影响申请资格。」所幸经过协调，卖方同意支付违约金给流动摊贩并提前终止租约，最终顺利完成交易。

叶惠玲提醒，以新青安而言，申请房贷后需签下自住切结书，若签署人违反承诺，可能需终止相关利息补贴，并需返还补贴期间利息，且重新核定贷款条件，如改变利率及成数等。新青安房贷还会进行贷后管理，如检视土地登记簿建物誊本是否有所有权再过户，或办理不得移转的预告登记，或设定次顺位抵押权给第三人等查核，在在都是首购族该留意的事项。

光是一个小小的骑楼租约就可能引来大问题，更何况购屋细节多，叶惠玲表示，若有专业房仲团队支持，可确保买房及后续流程顺畅。以信义房屋为例，不只新青安，首购一般贷款也有丰富承做经验，专业代书团队集结全台交易案件实务经验共享，面对各式疑难都会设法解决。

因央行限贷令选择性信用管制措施影响，现行房产交易流程需3-4个月以上。叶惠玲表示，首购族除了支付房屋总价，也勿忘记隐藏成本与费用，如地政登记规费及税赋，最主要的就是契税，是房屋移转现值的6%，若房屋现值300万，契税就是18万，新房子房屋现值通常比较高，契税也会相对较高。

在产权登记过户方面，除了代书代办费用约两万元，尚还需支付买卖登记规费，按房屋评定现值和土地公告现值的0.1%计；以及贷款设定登记费，为贷款金额的1.2倍乘以0.1%计算；还有其他费用，如印花税、仲介费等，建议首购族瞭解后做好通盘的财务规划。

叶惠玲强调，买房时，产权是动态性资讯，交易过程中需反覆查核确认，避免卖方委托销售后私下抵押借款等可能的问题，信义房屋会在交易过程中多次调阅誊本，确认抵押权设定、是否遭查封等，多道把关，确保买方权益，也会依客户情况建议产权登记方案，考量可能的房地合一税影响，协助规划最适合的登记方式。

目前大部分银行房贷仍处于排拨阶段，选择大型房仲公司合作不仅能享有一条龙服务，大品牌优势还包括更高机率取得房贷核贷机会及理想成数，信义房屋与多家银行长期合作，能为客户争取优惠的贷款条件，还有免排队且利率优惠的寿险房贷，视客户信用状况核贷，利率随主管机关规定调整为准。

43年来，信义房屋坚持全国直营经营，提供SinyiCare十大守护，包括业界唯一玉山银行的履约保证价金信托、六个月内不限屋龄及次数的漏水保障、最高原价购入的高氯离子及高辐射建物保障、虫蛀保障、凶宅保障等，致力带给消费者最安心的房屋交易。