健全房市 先思考货币、租税政策

终场由谢哲胜教授主持综合座谈，重申陈冲院长开场的致词，强调立法必须合宪，健全不动产市场必须先思考货币政策、资讯公开透明、租税等面向，才得以妥适解决问题。

林明锵教授认为，一味地修法并无法达成抑止短期炒作、炒房的目的，真正的症结点在于「执法问题」，因此应加强对于逃漏税、借名登记、实价登录的执法才能对症下药；另外，针对预售屋买卖行为等债权行为也需要进行实价登录，则提出立法介入过早的质疑。

谢昆峯主持律师延续林明锵教授对于「预售屋债权行为实价登录」议题提出延伸思考，认为或许可以藉由建案履约担保制度，让日后预售屋产生争议时消费者得受到周全保障。

林家祺教授认为「限制私法人购屋」以避免营利的立法理由与私法人本质以营利为事业互相矛盾，在政策上有再商榷的必要。

张明伟教授则提出「是否适合以刑事手段管制不动产交易」思考，并且举我国军宅、国宅转建案为例，建议在管制手段的选择上，政府宜多方考虑我国现行环境、司法实务来选择以行政手段或者以刑事手段来介入管制。

综整专家学者意见，谢哲胜教授提出该草案评估意见如下：

(1)厘清土地、房屋与住宅的区别有助于政策的制定

土地位置不可移动而面积无法增加，但投入劳力和资本能够创造房屋供给量，住宅则与人民居住权有关，三者具有不同特质，法律规定应该不同，平均地权和房屋无关，也与住宅无关。为了居住正义应是解决居住问题，而不是干涉不动产所有权交易市场，解决之道应是提供租金补贴或社会住宅。

(2)限制人民基本权利应符合宪法意旨

宪法第15条、第22条及23条保障人民基本权利，限制人民财产权和契约自由权不能逾越宪法第23条的界线。

该草案管制私法人购屋条文，因住宅用房屋在都市计画绝大多数都允许住商混合使用，实务上亦有诸多目的，但是「原则禁止、例外许可」，徒增交易成本，将严重干扰私法人的经济活动以及工商发展，又无助于居住正义，也无其他正当

目的，违反不当联结禁止原则，也违反宪法第22条及第23条意旨。

该草案限制换约转售条文，针对新成屋与预售屋的买卖禁止让与或转让，限制人民财产权处分和契约自由，在资讯揭露已足以维护市场秩序下，缺乏必要性和比例性，也违反宪法15条、22条、23条意旨。

该草案禁止炒作行为条文，基于罪刑法定主义的要求，涉及刑责的构成要件，都要清楚、明确。内政部草案都是抽象、缺乏标准之不确定的法律概念，甚至还列有「其他意图影响不动产交易秩序之行 为」，以此作为刑罚可能之理由

，不能为受规范者（人民）所得预见，涉及罪责基础的非难可能性、权力分立及正当法律程序问题，也违反宪法23条意旨。

(3)刑法是最后管制手段

基于刑法谦抑性，国家发动刑罚权为最后管制手段，且基于罪刑法定原则，亦须符合明确性原则。对于未侵害刑法保护的法益课予刑罚，已违反刑法谦抑性和最后管制手段原则。

(4)维护不动产交易秩序应採资讯透明和货币政策工具

透过资讯透明、货币政策，以及合理的租税政策，即可维护交易秩序健全不动产市场，其余手段都无法达到目的或侵害人民基本权而为民主法治国家所不採。

(5)依法追究不法行为即可达到立法目的

有权机关依现行法追究诈欺、逃税及使公务员登载不实等行为，即可解决哄抬房价取得暴利而影响消费者购屋权益的问题。

综上所述，该草案涉及不当联结禁止，既有违宪疑虑，又非合理手段，只要在执行面确实落实追究诈欺、逃税及使公务员登载不实等行为，即可达到立法目的，本人建议该修正草案应予缓议。