海納百川》中國樓市能夠繼續成為GDP增長的引擎嗎？（易憲容）

20多年來，中國樓市既是GDP增長的引擎,也是短期刺激經濟增長的宏觀調控的工具和手段。中國政府對此運用的遊刃有餘。在這20年的時間裏，每當經濟增長可能不及規劃所要達到的目標時，政府就會放鬆的房地產調控政策來刺激房地產投資，以此來保證經濟增長。如2003年SARS之後，政府立即出台了用房地產作為支柱產業刺激房地產投資增長的18號文件替代當年出台的收緊銀行信貸的121號檔，讓當年房地產投資掀起熱潮；2008年美國金融危機爆發，政府立即在短時間內把銀行信貸利率急劇下調到最低水準並提出了「改善性住房」的概念，從而讓2009年房地產需求出現爆炸式的增長；2015年，當中國經濟面臨逐漸增長下行時，中央政府立即把房地產調控政策的權力下放到地方政府，即一城一策等，讓地方政府絞盡腦汁地推出各種刺激房地產增長行銷策略，使得從2016年開始到2021年，中國房地產市場的發展及繁榮立即遍佈全國，其商品房的銷售年年創歷史記錄。也正是中國政府把房地產作為短期經濟增長的宏觀調控工具及經濟增長引擎，中國的房地產宏觀一次又一次地讓下行經濟立即反轉上行，以此能夠年年保證政府所規劃的經濟增長目標得以實現。

這也就是為何，中國的房地產市場越是出台宏觀調控政策，其房價上漲得越快、房地產泡沫吹得越大、房地產企業債務負擔越是嚴重、社會收入分配不公惡化更是嚴重等，並讓這種現象也由一線城市，逐漸地蔓延到二線城市、三線城市及四線及以下的城市，遍佈到中國城鎮的每一個角落。這當然給中國的整個經濟、金融市場、及社會生活所帶來的風險則越來越高。所以，2019年中央政治局決定「不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段」，在之後的幾年裏，政府關於房地產的調控政策都是以此為基點。即使是2022年，在中國央行及住建部的工作報告中，同樣十分強調房地產業必須以此為基準。不過，受疫情之影響，2022年中國經濟增長面臨嚴重的挑戰，第二季度的GDP增長下降0.4%水準，而且到目前為止這種局勢還在延續，甚至於不少分析都認為，由於房地產市場危機，2022年中國經濟增長可能下降3%以下。所以，無論是當前中國政府經濟穩增長的一攬子政策措施（特別是地方政府的經濟穩增長的政策），還是許多市場的分析都把重啟經濟的重點放在房地產上。這些共識是，只要房地產穩定了，中國經濟穩增長的目標才得以達到。

現在的問題是，中國房地產能夠再次成為GDP增長的引擎嗎？如果從中國產業結構格局來看，2021年房地產銷售額達到18萬億元（人民幣，下同）以上，如果加上產業鏈上下游的關聯，其總值可達30萬億元以上，佔全國GDP的比重達25%以上。對於這樣一個龐大的產業，一旦房地產的需求萎縮，是任何一個其他產業無法替代的。比如，政府正在強調的擴大內需的新能源汽車產業，其產業鏈加起來預計只有3萬億元，僅及房地產產業的十分之一。所以，房地產業收縮，肯定會對中國GDP增長造成巨大的影響與衝擊。

但是，中國20年間這樣快速增長的房地產市場能夠再持續嗎？我們先不考慮外在的因素，如人口增長下行、中國城市化進入尾聲、國際市場融資環境劇變等因素，只是看看，2016年到2021年房地產市場過度發展與繁榮情況，就知道中國的房地產市場已經不可持續了。在這6年的時間裏，僅是住宅銷售面積就達89億平方米（如果每套住房為100平方米，有8900萬套住房，如果一個家庭為3口之家，這些住房可容納近2.7億人口居住，為20年住宅建造總和的近50%），住房銷售金額達79萬億元（為20年住宅銷售金額總和的71%。這不僅掏空許多家庭多年積累的儲蓄，也讓中國居民住房按揭貸款增加到38萬億元以上，居民債務負擔全面上升）。

還有，任澤平的《中國住房存量測算報告》指出，2020年中國城鎮住房套戶比為1.09，一線城市、二線城市、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12。也就是說，除了一線城市還存在住房的結構性需求之外，二線以下城市需求基本上得到滿足，特別三線以下的城市，基本上存在嚴重過剩，特別是在中西部及東北的城市，這種情況更是嚴重。也就是說，中國住房整體已經達到靜態供求平衡。也就是說，經過20多年的高速增長，當前中國居民住房持有水準已經超過了不少發達國家，房地產增量時代已經基本結束。

再從中國一線城市絕對房價、相對房價水準來看，依然位居全球前列。從房價收入比看，以使用面積算，北上廣深市中心房價收入比分別為41、32、28、32，高於紐約的7，倫敦的10，東京的10；週邊區房價收入比均在10以上，同樣高於紐約、倫敦和東京。從絕對房價看，全球前十大高房價城市，中國已佔一半。而且經過這一輪的房價全國性普遍上漲，其城市平均房價達到每平方米16000元。而這樣一個房價水準，對於月收入在2000元以下的8億人口來看，根本就沒有支付能力進入市場。對於一線城市的高房價，對於中國絕大多數居民不要說購買，連想都不會想。中國絕大多數城市的房價收入比已經站在世界各國的頂端。中國的房地產市場泡沫之大應該是前所未有的。針對此，耶魯大學金融學教授陳志武認為，在未來5年之內，中國房地產泡沫破滅的概率99%。

再就是，就中國房地產企業經營情況來說，2020年末，中國10萬家房地產企業的負債總額已經接近86萬億元，相當於當年中國GDP的84%，房地產業相關銀行貸款相當於GDP的66%，但當年房地產對GDP的貢獻只有7%。這就意味著中國房地產企業基本上是嚴重的負債經營，房地產企業的資產負債率超過80%。所以，2020年開始金融監管部門開始對房地產企業經營亂象進行整頓，房地產企業的債務危機一個又一個地爆發出來，而且這種情況還可能會繼續惡化。比如，最近匯豐銀行研究報告指出，由於中國房地產企業過度負債，許多房地產企業都存在潛在的違約風險，這自然會導致房地產企業的建設工程延誤，營業收入減少，現金流減弱，企業贏利全面下降，加上資產減值、聯營及合作公司業績低迷造成衝擊，使得國內許多房地產企業的今明兩年的銷售將下降35%。也就是說，僅中國房地產企業本身存在的問題而言，想通過強勁的刺激政策來讓房地產銷售回2021年的18萬億元的水準幾乎是不可能的事情。

當然，更為嚴重的問題是，7月份發生的「爛尾樓停貸事件」，儘管強制性的保交樓可以讓其事件在政治得以平息和解決，但該事件就像多米諾骨牌，正在對房地產開發商、房地產業的供應鏈、商業銀行、居民和政府造成了一系列連鎖反應。這種反應不僅表現為政府將對住房預售資金監管全面收緊，商業銀行對住房按揭貸款會更為謹慎，更表現為居民對購買預售住房失去信心。比如7月份，居民中長期貸款僅及1400億元，為2020年同期的四分之一。而商業銀行的7月份的住房按揭貸款同比也下降70%以上。這些資料都表明中國居民對「爛尾樓停貸事件」有了連鎖反應。如果中國的購買住房者對新建住房專案失去信心，那麼地方政府最好的購房住房刺激政策能夠起到作用都是十分有限的。在這種情況下，十分依賴住房預售作為資金來源的房地產開發將面臨著巨大的壓力，因為過去4年中（2018-2022年），住房預售的比例已經高達86%。在這種情況下，要啟動當前房地產市場也是不容易的。

可見，不要說中國房地產市場所存在的巨大泡沫一定會破滅（這是基本的經濟法則），僅是就中國房地產市場早幾年過度發展和繁榮、城市居民住房持有量過高及不少城市住房存在嚴重過剩、絕大多數居民對當前房價沒有支付能力購買、房地產開發商的過度負債等幾個方面來說，中國房地產要重新成為經濟增長引擎已經是不可能性了，再加上7月份「爛尾樓停貸事件」爆發所引發的連鎖反應，已經讓中國房地產市場預期全面逆轉，讓房地產市場性質開始轉變，房地產投資需求已經完全退出市場。在這種情況下，房地產已經無法成為經濟增長的引擎了，除非讓房價回歸到理性水準或住宅消費者有支付能力水準上，房地產消費需求才能釋放出來。

即使7月份「爛尾樓停貸事件」沒有發生，政府仍然絞盡腦汁通過各種行銷策略刺激中國房地產市場啟動，以此來保證經濟穩增長，以此來維護少數既得利益者，但這肯定是飲鴆止渴。因為，從本質來看，這是在用時間換空間，是把經濟短期危機轉換成長期危機，只會把房地產市場及金融市場的風險推高，給中國經濟造成更大的危害。所以，要啟動當前中國的房地產市場應該把重點放在建造租賃性住房及保障性住房上，以此來滿足那些城市中低收入居民基本的居住問題，而要走早幾年的走過路已經行不通了！（作者為青島大學經濟學院教授）

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