《基金》高通膨時期 地產類資產受青睞

駿利亨德森遠見基金-全球地產股票基金經理人高博深(Tim Gibson)表示，自1995年以來，在高通膨時期，地產類股的表現在所有產業中均名列前茅，以接近目前環境、也就是經濟處於中度成長(PMI介於51.3~55.2之間)為例，房地產類股每月平均上漲1.78%，在所有產業中表現最佳；即使經濟轉入低度成長(PMI低於51.3)，地產類股仍能有每月平均上漲0.27%的正成長，而所有產業的平均值則是-0.15%。由於租賃合約通常訂有固定漲幅或是隨著通膨調整，使得此一產業的獲利不易受到通膨影響，因而反映在股價表現上。

對於地產類股/REIT來說，今年是充滿挑戰的一年，地產類股的跌勢除了反映實質利率(通膨調整後)的變化，投資人擔憂經濟放緩將影響產業前景也是主要原因。不過，就總資產價值(Gross Asset Value)而言，目前美國REIT大多數的產業均處於罕見的折價水準，顯示其價格未反映其基本面。而先前公布之第二季財報季，美國REIT的獲利優於預期的比例高達70%，且高達64%調高其全年獲利預期，僅11%調降，是近15年來的最佳季度結果。

從財務體質來看，目前亦為REIT自2000年以來表現最佳的時期。高博深指出，截至今年3月底，美國REIT的負債資產比率僅為25%，而債券存續期平均值近90個月，2022~2024年到期的債券金額僅佔該產業的11%。

在各國央行持續升息下，資金成本提高，但對於地產類股/REIT來說，近年來主動提升財務品質，受到短期內驟升的利率的衝擊相對較低，目前雖然持續受到投資氣氛影響，類股表現較為震盪，但相信地產類股/REIT的良好基本面將獲得市場認同。