專家傳真－實價登錄改革還可再進化

內政部推出實價登錄2.0制度，受到社會不少掌聲。不過整體而言，先進國家的登錄制度相比，資訊透明度明顯不足，應透過此次修正，完善相關制度。

台灣透明度還有很大的成長空間

仲量聯行（JLL） 每二年都會針對全球主要國家與城市進行調查，並發布《全球不動產透明度指數報告》（Global Real Estate Transparency Index），2020年版就將全球99個國家和地區以及163個城市進行評比，台灣在實價登錄制度實施的前一年2010年排名，僅排在第33名，屬「半透明」(Semi-Transparent)層級；之後慢慢爬升，2020年已經上升至第23名，躍昇至「透明」（Transparent）層級。不過與英、美等歐美先進國家的「高度透明」（Highly Transparent）層級，有極大的差距，顯然有很大的成長空間。

防範資訊不對稱

在資訊不對稱下，易形成逆選擇（adverse selection），引發尋租（rent-seeking）行為。推動實價登錄的目的，便是在促進不動產交易資訊公開透明，改善交易資訊不對稱問題。蔡英文總統在2016年競選時，也提出「房屋市場資訊透明」政見，可惜至今仍與目標相去甚遠。

以不動產透明度指數前二名國家為例，英國《土地登記法》（Land Registration Act）明文規定，不動產處分、租賃及抵押時，必須要公示交易資訊，引用OURs都市改革組織秘書長彭揚凱文章，需包含建築資訊、價格、移轉履歷、契約影本等；美國於買賣房子時需填寫美國聯邦住房與城市發展部（Housing and Urban Development）制定的「HUD-1結算表」（Settlement Statement HUD-1），填寫內容包含交易價格、增建改建（如增建車庫）、翻修（如翻修屋頂）等資訊。二國都有民間網站(如英國的Zoopla與Rightmove，美國則有Zillow與Trulia)提供更詳盡的資料，包括照片、稅務資料、房屋格局與交易資訊等，讓民眾可以充分知悉不動產相關資訊。

以全面揭露為原則

實價登錄應以全面揭露為原則，包含房屋的內外觀狀況，如內部格局是否經過變更，是否設有增建，目前裝潢的概況，房屋交易是否包含裝潢、家具與家電等；列舉房屋瑕疵，如是否有輻射屋、海砂屋、嚴重漏水、非自然死亡(凶宅)以及違建問題；不動產的使用現況，如商用、租賃、閒置或自用；稅務相關資訊等。

不動產相關設施也應在揭露之列，諸如：停車位的數量、具體位置、面積與交易金額；公共設施的比例、具體內容與維護情形；社區管理概況；管理費金額與繳交情形。

此外，實價登錄資訊應即時更新，未來不動產交易與預售屋都要求完整且即時登錄，惟政府資訊卻10日才更新一次。故應要求內政部也應仿效歐美國家作法，每日即時更新。

引進科技強化稽核制度，這次修法將主管機關查核權提升到法律位階，除由各地方政府持續辦理例行性查核外，未來內政部對於價格疑有不實的個案，將可直接向相關機關或金融機構進一步查閱有關文件。不過不動產交易數量龐大，以2019年為例，房屋買賣契稅32萬件，以今天交易熱絡的情況，交易量勢必會更驚人，不可能逐件查核。建議政府可引進科技工具，使用AI以及大數據，只需針對過度偏離市價的交易，進行實地查核。

最後，可鼓勵民間業者利用實價登錄資訊，提供更完整的訊息，並進行周邊行情比價、房價趨勢分析與市場評價資訊等內容，提供消費者更豐富的內容。