今年10月在台北市有2場別開生面的建案開工儀式,原本2棟坐落在蛋黃區的地標,一棟是當初亞洲唯一球體百貨、24小時不打烊的京華城重建案,另一棟則是走過48年風華歲月,承載無數人美食回憶的六福客棧危老案。2案雖商圈位置不同、開發規模殊異,但訴求一致,就是透過ESG概念為商辦市場造局。

目前商辦市場最大的挑戰就是未來幾年供給量大增,去化壓力引爆市場洗牌的風險。根據瑞普萊坊市場研究部統計,台北市到2027年,短短不到6年時間內將會產生約120萬坪的商辦、廠辦新增供給,等於超過20倍台北101的商辦空間即將上市。

北市企業大搬風是一場不見煙硝的商戰,在價、量的快速擠壓之下,大房東、承租戶除在區位、立地的先天條件上得比拚,要從眾多競爭對手中突圍,則產品策略必須快、狠、準地定位、轉型。進一步分析,疫後對工作場所重組、健康職場環境、透明管理規範、環境因素挑戰企業韌性的急迫要求,是ESG原則加速建築環境升級的回應,也是強化大樓競爭力的關鍵。

統涉Environmental「環境保護」、Social「社會責任」、Governance「公司治理」的ESG策略已成為前期顧問、產品規畫、營建施工、物業管理等標配,對商用不動產或建築開發的實質影響正在擴大。首先、大型機構投資者已公開宣布支持使用 ESG 標準來指導他們的投資決策,尤其是當他們的房地產投資組合容易受到氣候風險影響時。

其次、投資者還要求公司負責在其 ESG 工作中提供更高的透明度和問責制。第三、「綠色租賃」(Green Leases)在亞太地區的許多市場也越來越普遍。綠色租賃是房東和租戶間的一項協議,一種超越管制的財產權分配架構,來要求改善物業的環境績效,一旦租賃一方未能按合約履行,就會啟動懲罰機制。最後、從社會角度看,這主要歸結為員工健康與建築環境之間的關係。從上述台北市2個指標重建案都標榜取得WELL健康建築標準,就代表回應員工、使用者、社區健康福祉的迫切需求。

近2年因高科技投資、台商回流等因素帶動中南部前所未有的商辦興建潮,也將遭遇市場對產品更嚴格的檢視,尤其在能源轉型的節點上,商辦的交易、租賃已經從硬體競爭的格局,提升到對環境、社會、治理的積極調適,不可不察。

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