書摘精選》騎樓是一樓住戶專用的嗎？

案例

小林在外租屋居住，平日騎車上下班，所使用之機車則放置於同棟公寓一樓的騎樓。一樓住戶卻向小林表示，小林只是來這邊租房子的人，而不是所有權人，而且騎樓是他家的，只有他家可以放，因此小林不可以將機車放在一樓的騎樓。小林當下雖然生氣，但一時卻找不出理由反駁，只能摸摸鼻子把車牽走。一樓住戶是否確實可以不讓小林停放機車？

爭點

騎樓可不可以停放車輛？騎樓是否為一樓住戶專屬使用？

分析

☆騎樓不得停放車輛，不因是否為所有權人而有不同騎樓的所有權雖因辦理保存登記時登記為區分所有權人共有或是單獨所有而有異，此觀《建物所有權第一次登記法令補充規定》第11 之1 條即明定：「區分所有建物之騎樓除經依公寓大廈管理條例第44 條規定，於申請建造執照檢附之詳細圖說上，繪製標示為共用者外，得以主建物內標示騎樓辦理登記。」

故騎樓產權為住戶共有或由一樓住戶單獨所有，均有可能。然而先不論騎樓是不是由一樓住戶專用，基本上騎樓原本就不能停放車輛，且依據《道路交通處罰條例》第3 條第1款、第3 款規定：「道路：指公路、街道、巷衖、廣場、騎樓、走廊或其他供公眾通行之地方。」、「人行道：指為專供行人通行之騎樓、走廊，及劃設供行人行走之地面道路，與人行天橋及人行地下道。」可見騎樓之性質本屬供公眾通行之用，又依《民法》第765 條之規定：「所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」所以就算是騎樓所有權為一樓住戶所有，還是要受法令之限制，故使用方法上不得阻礙公眾通行。

一般來說，在騎樓停車多少會妨礙到公眾通行，所以可能會被依《道路交通處罰條例》第55 條、第56 條或第82條處以罰鍰。所以不論是小林或是一樓住戶，其實都不應該在騎樓停車。

☆騎樓除非經過特別約定由一樓住戶專屬使用，且不是對外通行時不可或缺之通道，否則應屬於共用部分除非該騎樓並非對外通行時所必需使用或不可或缺之通道（若是對外通行所需之通道，則不得約定專用），且已經約定為約定專用部分之外，應屬於公寓大廈的共用部分。

因此小林縱然不是所有權人，但既然租約通常是與房東即所有權人成立，則房東與承租人即小林之間，應該具有將與房東相同範圍的共用部分使用權移轉給小林之合意。故小林就房屋包含共用部分之使用權，應與其他為區分所有權人之住戶無異，故一樓住戶不得以小林非區分所有權人為由，而不許其使用騎樓。

但從另外一個角度來說，如果今天並不是停車的問題，涉及的事項也不會影響到公眾通行，例如同棟公寓二樓住戶要在騎樓設置水表及相關設施，是否必須經過一樓同意？

衡諸用水乃民生最基本之生活必需事項，自來水供水管線乃足以幫助二樓住戶發揮建築物使用、居住之通常效用，客觀上具有功能性之關聯。

倘欠缺水表，自來水公司亦難以統計住戶用水以及計算水費，自來水公司無法供應用水予住戶，進而造成用戶生活之嚴重不便，而且依照自來水公司對於裝置水表之規定：

總表及專用表（直接表）設置：「（一）表位應設置於基地內緊臨道路建築線內沿或建築線內退縮留設無遮簷人行道邊緣之空地、騎樓或樓梯間內等空間，應避開人行道、車道或停車空間。」且使用騎樓裝置水表，通常係接至供水幹管最短路徑，水箱表及附屬管線不大，設置完成之後也是採取埋入式，並不妨礙公眾通行，縱然施工時期可能會稍微妨礙公眾通行，不過時間短暫、影響範圍小，所以一樓用戶仍不能主張一樓騎樓是他家的，不給其他人用。

當然在這樣的例子中，二樓住戶的使用正當性是比較高的，所以對於這個個案，法院所做的個案認定是對二樓住戶比較有利的。

但在其他個案中，法院是不是會同樣的認為一樓住戶不可以主張不給其他住戶使用，仍然不可一概而論，還是要依具體個案情況而定。

(本文摘自《惡鄰退散：專業律師教你40 個告別壞鄰居的自保撇步》/布克文化 )

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現今都市住宅大多為高樓大廈集合式住宅，為了加強管理維護，我國於民國84 年間制定了《公寓大廈管理條例》加以規範，而各社區也會自行制定相關規約，透過區分所有權人會議決議集合式住宅的公共事務，並組織管理委員會加以管理，儼然形成一個小型的共同生活圈。

而社區內住戶之間如此密切、頻繁的互動，難免會涉及彼此的權利義務糾葛，因而產生摩擦，甚至是對簿公堂的情形，因此，本書整理了日常生活中最常見和實務上所發生最新的居住權益議題，以淺顯易懂的文字描述，讓大家能夠輕易理解與自身相關的法律權益。

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作者殷殷期盼本書除了能夠增加大家的法律知識外，也能在遇到居住權益問題時，成為一本實用的工具書。由於居住爭議類型萬千，難免疏漏，無法一一羅列說明，留待將來有機會再行撰寫不同類型的案例，為大家建立最基礎的居家法律知識。

【作者簡介】

吳孟勳律師

學歷：

政治大學法律系學士

政治大學法律系研究所刑事法組碩士

經歷：

律師高考及格

專利代理人

維欣聯合律師事務所主持律師

國防部公聘律師

臺北市政府法律諮詢律師

新北市政府青年律師服務團律師

財團法人法律扶助基金會覆議委員

財團法人法律扶助基金會扶助律師

著作：

搶救被告—律師在警局教戰手冊(共同執筆人)

陳柏均律師

學歷：

政治大學法律系學士

政治大學法律系研究所刑事法組碩士

經歷：

律師高考及格

專利代理人

維欣聯合律師事務所合署律師

長風律師事務所合署律師

世新大學終身教育學院法律學士二十學分班講師

臺北市政府法律諮詢律師

財團法人法律扶助基金會審查委員

財團法人法律扶助基金會扶助律師

著作：

搶救被告—律師在警局教戰手冊(共同執筆人)

林明賢律師

學歷：

政治大學法律系學士

輔仁大學法律系研究所公法組

經歷：

律師高考及格

維欣聯合律師事務所合署律師

臺北市政府法律諮詢律師

財團法人法律扶助基金會扶助律師

許仁純律師

學歷：

東吳法學法律學系學士

輔仁大學財經法律學系碩士

經歷：

律師高考及格

臺北市危老重建推動師

遠東聯合法律事務所律師

環宇法律事務所律師

維欣聯合律師事務所合署律師

臺北市政府法律諮詢律師

財團法人法律扶助基金會扶助律師