歷史經驗：停止升息後 REITs常有好表現

路博邁投信表示，看好REITs後市的三大理由，一是評價便宜，以股價相對營運現金流的比例來看，目前上市REITs評價仍位於近10年的相對低點，吸引力十足；第二，REITs股價已領先實體資產修正，距轉折修復更近一步；第三，聯準會升息已步入尾聲，REITs在聯準會停止升息後，可望展開一波行情。

統計過去50年共九次之停止升息經驗，REITs指數在停止升息的後一年及後兩年平均報酬率分別為16.7％及31.6％，表現亮眼。

路博邁進一步指出，就總體經濟來看，隨通膨降溫、升息循環趨近尾聲，美國公債殖利率也轉為區間震盪，對REITs股價干擾程度降低。美國消費者與就業市場穩健，也有利於零售、物流、住宅等多數型態的REITs租金收入維持穩定。此外，整體REITs產業財務結構較2008年金融海嘯以前已大幅改善，整體負債比重已明顯降低，因此未來若遇景氣不確定性，將更有能力應對。

在投資布局上，路博邁投信認為，可聚焦住宅、電信基建、健護三大面向。由於高房價與貸款利率使買房成本激增，市場租屋需求強勁，有利住宅型REITs。此外，目前單一家庭住宅租金成長率仍高於疫情前速度，租金上揚的效應可望直接反映在REITs的報酬表現。除了傳統的REITs產業，趨勢強勁的科技和健護型REITs也是聰明新選擇。

現今REITs當中的高成長題材莫過於5G通訊、科技相關產業，如電信基建REITs（即電塔、基地台）、以及數據中心；隨著5G網路加速布建、數據儲存需求大增，將持續仰賴電信基建REITs，長線營收與獲利看漲；而醫療、照護型REITs 如醫院、診所與安養院等，在人口高齡化趨勢下長線商機龐大。預估2030年以前，美國80歲以上人口將以每年4.4％的增速成長，需求創造商機，帶動照護設施租金節節攀升。